Il «vano tecnico» privato sul lastrico solare comune è vietato perché ne impedisce l’uso

Un proprietario ha convenuto in giudizio un altro condomino affermando che avesse illegittimamente eseguito opere sul piano di copertura comune senza il consenso degli altri, per trasformarlo in terrazza a proprio uso esclusivo in spregio agli articoli 1102 e 1120 Codice civile. Il Giudice ha dovuto valutare la condominialità o meno dell'area sulla quale le stesse erano state effettuate, analizzando singolarmente ogni titolo di acquisto del cespite dalla sua costruzione e fino agli odierni convenuti, non essendo sufficiente - come previsto dalla Sentenza di Cassazione n. 1210/2017 - che la proprietà esclusiva del lastrico fosse menzionata solo nell'ultimo rogito.
Al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all'art. 1117 Codice civile, occorre infatti fare esclusivo riferimento all'atto costitutivo del condominio, cioè al primo atto di trasferimento dell'unità immobiliare dall'originario proprietario/costruttore ad altro soggetto indagando se da esso emerga la volontà delle parti di riservare a uno dei condomini la proprietà di un bene potenzialmente destinato all'uso comune: in assenza di tale previsione il bene nasce di proprietà comune e la comunione sullo stesso non può venire meno per effetto dell'occupazione da parte di un singolo condomino (Cassazione n. 26609/2016).
Inoltre la superficie piana di copertura del fabbricato non può essere sottratta alla presunzione di comunione perché è incontestato che la stessa ricopra le verticali sottostanti oltre alle scale comuni che portano alle cantine ed al locale caldaie eanche perché è da sempre adibita ad ospitare le due canne di esalazione dei laboratori sottostanti oltre al relativo impianto di condizionamento (conforme Ordinanza Cassazione n. 20287/2017).
I convenuti hanno poi eccepito l'intervenuta usucapione del lastrico solare ma il Tribunale di Milano con sentenza n. 5068/2018 (giudice Arianna Chiarentin) ha ritenuto che la funzione di tetto e lastrico solare della parte occupata costituissero utilità insopprimibili per gli altri condòmini: del resto la costruzione di una vano tecnico con accesso diretto dalla propria unità immobiliare e la trasformazione dello spazio in una terrazza non costituiscono un lecito utilizzo più intenso della cosa comune quanto piuttosto un'indebita appropriazione vietata dall'art. 1102 Codice civile poiché tali nuove opere hanno precluso agli altri comproprietari di farne un pari uso in conformità del relativo utilizzo: in ogni caso i convenuti hanno sottratto il lastrico allo scopo comune contravvenendo al divieto legale di alterarne la destinazione e di impedire agli altri partecipanti il pari uso; inoltre la scala interna realizzata previa demolizione di una porzione di soletta non può essere fatta rientrare nella lecita utilizzazione più intensa della cosa comune trattandosi di opera non indispensabile all'appartamento ma che altera la normale destinazione del lastrico (Cassazione n. 7466/20159).
Dichiarate quindi illegittime le opere realizzate sul lastrico di proprietà comune in violazione dell'art.1102 Codice Civile i convenuti, oltre al pagamento delle spese legali, sono stati condannati al ripristino del piano di copertura del fabbricato nello stato precedente mediante la demolizione delle opere realizzate con previsione del pagamento di una penale per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione della condanna a partire dal deposito della sentenza.