Chi paga la manutenzione delle fioriere

Il condominio considera le fioriere collocate sui parapetti dei balconi di proprietà comune tanto che in assemblea si delibera che costituiscono parte comune. Di conseguenza si imputano le relative spese a tutti condòmini, secondo le tabelle generali di proprietà. Un condomino, contrariato da queste deliberazioni, decide di impugnare l'assemblea. Costituendosi in giudizio, il condominio contestava le pretese del condomino attore.
In particolare, il condominio evidenziava che il capitolato delle opere di manutenzione straordinaria della facciata e il riparto delle relative spese erano stati già approvati dalle precedenti assemblee con il voto favorevole anche della ricorrente e non potevano pertanto essere più contestate.
Secondo il disposto dell'art. 1125 c.c. le spese per la manutenzione e ricostruzione dei solai o sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, le spese per la copertura del pavimento restano a carico di quello del piano superiore e le spese per l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto restano a carico di quello del piano inferiore.
La parte frontale dei balconi, invece, andando a insinuare nella facciata dell'edificio, deve essere reputata bene comune.
I rivestimenti e gli elementi decorativi della fronte della soletta dei balconi di un edificio in condominio non sono progettati e realizzati per fornire utilità al titolare del balcone, ma effettivamente destinati all'uso comune a norma dell'articolo 1117, n. 3, del codice civile.
La Suprema corte già con la decisione 3 agosto 1990 n. 7831 ha affermato che i frontalini sono «parti comuni dell'edificio condominiale, nel senso che tali lastre di marmo travertino non svolgono alcuna funzione protettiva (come parapetti o ringhiere) nell'esercizio del diritto di prospetto praticabile dai balconi delle singole proprietà dei condomini né una specifica funzione ornamentale per i singoli balconi», considerando che le parti medesime servono all'armonia della facciata dell'intero stabile e, altresì, come “gocciolatoi”, «non solo per impedire le infiltrazioni d'acqua negli oggetti dei balconi, ma per dare alla caduta delle acque piovane un andamento uniforme».
La Cassazione ha anche sottolineato che «le parti dell'edificio in questione sono necessarie all'uso comune (nella loro funzione di “gocciolatoi”), oltre al godimento di tutti i condomini per l'armonia della facciata dell'edificio: il che comporta l'applicazione dell'articolo 1117 del Codice civile».
Così è anche la Corte di cassazione con la sentenza 568/2000, secondo la quale i frontalini hanno «una funzione decorativa estesa all'intero edificio, del quale accrescono il pregio» e, in quanto tali, sono parti comuni dello stesso ai sensi dell'articolo 1117 del Codice civile e, conseguentemente, «la spesa per la relativa riparazione deve ricadere su tutti i condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno». Da ultimo, si osserva quanto sostenuto dalla Cassazione (), ove è stato precisato che “in tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole”. (Cass. 2 febbraio 2016, n. 1990)
In conclusione, la soluzione preferibile è quella di valutare, caso per caso, se il frontalino svolga o meno funzione decorativa (perché, per esempio, avente precise caratteristiche in tale senso) e quindi ripartire le relative spese di conseguenza.
Quanto al merito della vicenda, è alquanto pacifico che “gli elementi esterni, quali i rivestimenti della parte frontale e di quella inferiore, e quelli decorativi di fioriere, balconi e parapetti di un condominio, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all'intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'articolo 1117, n. 3, c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno” ( In tal senso Cass., Sez. 2, n. 6624 del 30 aprile 2012, Cass., Sez. 2, n. 568 del 19 gennaio 2000).
In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi esposto, la Corte di Cassazione ha stabilito che <<è valida la delibera condominiale che ripartisce i costi dei frontalini e delle fioriere dei balconi in base alle tabelle millesimali non accollando le spese di manutenzione solo agli esclusivi proprietari>> . Questo è il principio di diritto espresso dalla sentenza depositata 19 settembre 2017 n. 21641 in merito al riparto spese dei frontalini.