I balconi fanno parte del condominio solo se si prova la funzione estetico-decorativa

I balconi non sono parti comuni dello stabile condominiale, giacché non necessari alla sua esistenza né destinati al suo uso e servizio. Possono esserlo, invece, vista la prevalente funzione estetica per la facciata che ornano e decorano, i rivestimenti del parapetto e della soletta. È chiaro però che, assente una specifica prova di detta finalità decorativa, sottoballatoi e frontalini si riterranno parti private e, dunque, oggetto impossibile di decisioni assembleari. Lo marca il Tribunale di Catania, con sentenza n. 864 del 20 febbraio 2018 (giudice monocratico Simona Lo Iacono).
A promuovere la causa sono alcuni fratelli che decidono di citare il condominio e impugnare una delibera di conferma della nomina dell'amministratore, assunta all'esito di un'assemblea cui non avevano partecipato in rappresentanza dell'intera proprietà. La deliberazione, spiegano, andava dichiarata nulla o, comunque, annullata perché viziata dal mancato raggiungimento del quorum costitutivo e deliberativo. Non solo. In quell'occasione, erano stati stabiliti alcuni lavori su parti dell'edificio (frontalini e sottoballatoi dei balconi) di esclusiva pertinenza privata.
Il condominio contesta le accuse, sul presupposto che i fratelli fossero comproprietari pro indiviso dell'appartamento ubicato nella palazzina dove, peraltro, risiedevano. Ed è noto, per consolidata tesi giurisprudenziale, che nell'ipotesi di convivenza dei comproprietari di una stessa unità condominiale, la convocazione alla seduta dell'assemblea inviata soltanto ad uno di loro possa dirsi conosciuta anche dagli altri. Del resto, l'articolo 67 delle Disposizioni di attuazione al Codice civile – nel disciplinare l'ipotesi di comproprietà di più persone su una porzione di piano di edificio e sancire il diritto ad un solo rappresentante, senza prevedere alcuna formalità particolare – abilita, di fatto, il singolo comproprietario a intervenire e decidere per l'intero.
A ogni modo, anche a voler prescindere dal rilievo inerente la mancata partecipazione alla formazione della volontà comune, il quorum, rileva il condominio, non era stato violato posto – trattandosi di conferma e non di nomina dell'amministratore – non era applicabile l'articolo 1136 comma 4 del Codice civile (che per una valida deliberazione esige un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio) ma quella ordinaria prevista dal terzo comma. Logica da applicarsi, sempre per il condominio, anche ai lavori straordinari considerato che la maggioranza qualificata occorreva non per tutte le opere eccedenti l'ordinaria manutenzione ma solo per quelle di notevole entità. E le opere concordate, conclude, non alteravano la destinazione originaria della cosa comune.
Il Tribunale, però, non concorda e annulla la delibera. È vero, premette, che non era stata attestata la regolare convocazione dell'assemblea e che il codice non ritiene sufficiente la convocazione di un solo comproprietario. Ma è anche vero che la prova di valida convocazione di uno dei proprietari pro indiviso può ricavarsi anche dall'avviso dato soltanto ad uno di loro, purché ricorrano circostanze presuntive tali da far ritenere che abbia informato tutti gli altri. Ipotesi più che plausibile nella vicenda, essendo i comproprietari conviventi e in buoni rapporti. Rispettate anche le maggioranze richieste.
La delibera, tuttavia, era ugualmente nulla poiché riguardava parti esclusive dell'immobile ed aveva, dunque, un oggetto impossibile (termine mutuato dalla pronuncia di Cassazione 1439/2014) siccome inerente l'autorizzazione di lavori e spese relative a sottoballatoi e frontalini. In effetti – se è pacifico che i balconi di uno stabile condominiale non rientrano tra le parti comuni ai sensi dell'articolo 1117 del Codice civile, non essendo «necessari per l'esistenza del fabbricato né essendo destinati all'uso e al servizio di esso» (Cassazione 637/2000) – il rivestimento del parapetto e della soletta si intenderanno comuni solo se aventi una «prevalente funzione estetica per l'edificio, divenendo elementi decorativi e ornamentali per la facciata». Diversamente, resteranno parti private sulle quali l'assemblea condominiale non potrà esprimere alcuna volontà decisionale.