Ascensore, il nuovo piano «garage» è un’innovazione

Dal quesito non emerge chiaramente se la richiesta di portare l'ascensore al piano interrato è stata posta in ragione della presenza o meno di una persona disabile nel condominio. Tale dato si rende preliminarmente necessario in considerazione del fatto che la sua presenza nel novero dei condomini potrebbe senz'altro agevolare il procedimento per addivenire alla realizzazione dell'ascensore. Le barriere architettoniche sono rappresentate da elementi costruttivi che rendono impossibile alle persone con ridotta o impedita capacità motoria o sensoriale di raggiungere un edificio o sue singole unità immobiliari e ambientali, o comunque di entrarvi agevolmente e di fruire di spazi ed attrezzature in condizioni di adeguata sicurezza e autonomia.
In caso affermativo, secondo quanto previsto dall'art. 2, primo comma, della legge n. 13/1989, le deliberazioni aventi ad oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette a eliminare le barriere architettoniche debbono essere prese con la maggioranza semplice prevista dal secondo comma dell'art. 1120 c.c. e quindi con la maggioranza di cui al secondo comma dell'art. 1136 c.c. (la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio). Il secondo comma dell'art. 2 citato, dispone, inoltre che qualora il condominio si rifiuti di assumere, o non assuma entro tre mesi dalla richiesta scritta, le deliberazioni di cui al primo comma, i portatori di handicap “possono installare, a proprie spese, le strutture mobili funzionali a rendere più agevole l'accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei garages”.
Ciò premesso, si evidenzia che la costruzione di un ascensore – opera certamente funzionale al miglioramento o all'uso più comodo o, ancora al maggior rendimento delle cose comuni – ben può rientrare tra le innovazioni di cui all'articolo 1120. Esse possono essere approvate con la maggioranza indicata dall'art. 1136, quinto comma (maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell'edificio). Secondo la Cassazione, tuttavia, per poter definire se si è in presenza di innovazioni voluttuarie o gravose, occorre procedere a una valutazione di fatto, verificando “le condizioni e l'importanza dell'edificio” e, “nel qual caso essa è consentita soltanto ove consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata e sia possibile, quindi, esonerare da ogni contribuzione alla spesa i condomini che non intendano trarne vantaggio, oppure, in assenza di tale condizione, se la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.”(Cass. 30 maggio 1996 n. 5028). In definitiva, a meno che tutti i condomini non siano d'accordo sulla ricorrenza delle caratteristiche di cui all'art. 1121 (con il conseguente esonero di coloro che sono contrari dalle spese necessarie per la realizzazione dell'ascensore), soltanto il giudice potrà stabilire se, nel caso specifico, l'opera deliberata debba essere considerata innovazione gravosa o voluttuaria e/o voluttuaria. Passando all'ultimo quesito, l'art. 1121 c.c. dispone che “qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa”. Trovandosi, nel caso di specie, di fronte ad un'innovazione molto onerosa o non strettamente indispensabile che sia suscettibile di utilizzazione separata, i condomini contrari potranno decidere di non partecipare alla spesa non utilizzando il frutto della innovazione, attraverso l'installazione di un meccanismo volto a consentire l'utilizzazione separata del bene. Quando, invece, vi sia la presenza di un disabile, occorrerà tenere conto dei correttivi previsti dalla legge ai fini dell'agevolazione all'abbattimento delle barriere architettoniche. Si tenga infine conto della recente sentenza n. 20713/2017 della Cassazione in base alla quale ove l'assemblea non approvi l'innovazione, essa si può realizzare anche a spese di uno o di alcuni condomini soltanto, restando però fermo il diritto degli altri di partecipare in futuro ai relativi vantaggi, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.