Il garage può essere trasformato in residenza?

Il giudice amministrativo è chiamato ad esprimersi sulla legittimità delle opere che hanno permesso di trasformare un garage interrato in un immobile residenziale a piano strada dotato di tutti i servizi. Tale trasformazione può essere assentita tramite DIA in corso d'opera? Nel caso in cui le opere risultino realizzate in difformità alle DIA, quale sarebbe la sanzione applicabile?

Tutto parte con una concessione edilizia
A dicembre del 2002 viene presentata, su area sottoposta a vincolo paesaggistico, una concessione edilizia per la realizzazione di una villa su due livelli, di cui uno interrato, destinato a garage. Successivamente (maggio e settembre del 2003) vengono presentate due distinte DIA relative a una diversa realizzazione del piano interrato, una diversa sistemazione esterna e dei terrazzamenti della parte a monte della villa, una diversa destinazione d'uso del piano interrato, che viene trasformato da garage a deposito e cantina, previa realizzazione del w.c.. A seguito di un sopralluogo effettuato dalla polizia urbana, l'amministrazione accerta che il piano interrato era stato trasformato in una residenza, essendo stato realizzato "completamente scoperto a quota stradale" e dotato di "…tutti gli impianti tecnologici di normale uso: idrico, doccia, elettrico, tv e di emergenza...". Di conseguenza, il Comune emette determinazione dirigenziale disponendo la sospensione dei lavori e la demolizione con ripristino dello stato dei luoghi. Il provvedimento viene impugnato dinanzi al TAR partenopeo.

Il parere del TAR
Il TAR Napoli ritiene che le opere debbano essere qualificate come ristrutturazione edilizia; essendo state realizzate in assenza di un titolo edilizio, per di più in area sottoposta a vincolo, debbano essere considerate abusive. Di conseguenza, ritiene legittimo il comportamento dell'amministrazione comunale che ha ordinato il ripristino dello stato dei luoghi (TAR Napoli, Sez. IV, sentenza 26 giugno 2009, n. 3528).

La tesi del proprietario: le opere sono state assentite con DIA
Il proprietario impugna il verdetto di primo grado. Le opere sarebbero del tutto legittime in quanto assentite tramite DIA, diventa efficace a seguito del decorso del termine assegnato per l'esercizio del potere inibitorio. Ritiene, inoltre, che la realizzazione degli impianti non sia significativa ai fini della determinazione della destinazione d'uso dell'immobile. Sostiene che, ove l'amministrazione ivoglia contestare l'esistenza di eventuali difformità tra le opere assentite e quelle effettvamente realizzate, sarebbe applicabile una semplice sanzione pecuniaria e non la demolizione.

Vietato il cambio di destinazione
Il Consiglio di Stato (sezione IV), con la sentenza dell'8 marzo 2018 n. 1486 rigetta il ricorso e conferma la sentenza di primo grado. Secondo la concessione edilizia rilasciata, l'immobile doveva essere composto da un piano interrato e dal piano terra. Le DIA, poi, indicavano piccole modifiche (spostamento della porta del garage), una diversa sistemazione esterna, una diversa destinazione d'uso del piano interrato, da garage a deposito e cantina con w.c. Difformemente da quanto assentito con la concessione edilizia, quello che doveva essere un piano interrato è stato trasformato in un locale completamente fuori terra. Tale trasformazione, secondo il giudice d'appello, non può essere realizzata in base a semplice DIA.

La sanzione applicabile
Nel caso in esame viene accertata, quindi, l'esistenza di una difformità tra quanto assentito con la concessione edilizia e quanto realizzato. Le rilevate difformità, inoltre, non avrebbero potuto essere assentite tramite DIA. A questo punto occorre chiedersi quali siano le sanzioni applicabili. Secondo il giudice d'appello, le opere realizzate in difformità dalla concessione edilizia e dalle DIA, in zona assoggettata a vincolo paesistico, rendono applicabile l'articolo 27, comma 2, del Dpr n. 380/2001. Tale norma prevede che il dirigente comunale che accerti l'esistenza di opere abusive in area vincolata debba ordinarne la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi. In tale ottica, l'ordinanza dirigenziale di demolizione non solo appare assolutamente legittimità, ma anche espressione di attività vincolata.