Il bar è legittimo ma il rumore dei clienti resta sempre vietato

Con la sentenza 2730 del 2017 la Corte d’appello di Milano è ritornata su un tema centrale: la destinazione di unità immobiliari site in un condominio ad attività vietate dal regolamento. Nel caso sottoposto alla Corte il regolamento condominiale di tipo contrattuale conteneva la seguente prescrizione: «(...) gli appartamenti e i locali in genere del condominio (...) non potranno avere destinazioni dalle quali derivino esalazioni nocive e rumori molesti».

Il condominio aveva lamentato la violazione della disposizione da parte di un’attività di bar (attività che non era elencata, nel regolamento, tra quelle vietate) al piano terra. In primo grado il Tribunale di Milano aveva accolto la domanda disponendo la cessazione dell’apertura delle vetrine sulla pubblica via, dei tavolini all’aperto e dell’organizzazione di eventi sull’esterno del bar e – in genere – di ogni altra modalità che potesse recare disturbo ai condòmini.

La Corte, nel confermare la decisione del Tribunale, ha ribadito che i divieti regolamentari possono essere formulati sia indicando specificamente le attività-destinazioni vietate sia con l’indicazione del pregiudizi che si intendono evitare. Così, nel caso, pur non essendo esplicitamente vietata l’attività di bar, risultava vietata ogni attività che pregiudicasse la tranquillità o che determinasse rumori. Nell’interpretazione della clausola regolamentare la Corte ha valorizzato il dato letterale. I divieti riguardano non solo gli appartamenti ma tutti i locali in genere siti nel condominio.

Per accertare la violazione di clausole formulate in termini di elenchi di attività vietate è sufficiente la prova della natura dell’attività e non è necessario accertare se in concreto la stessa arrechi danni i condomini. Ma, come nel caso, se si tratti invece di clausole formulate in termini di indicazione dei pregiudizi che si intendono evitare occorre un accertamento di fatto.

Nel caso, è stata espletata un consulenza tecnica che ha confermato la rumorosità oltre i limiti della normale tollerabilità dell’attività. La consulenza è stata effettuata anche con accessi del perito senza preavviso ed ha tenuto conto non solo della rumorosità dell’attività in sé (musica e rumori prodotti dal bar) ma anche e soprattutto dei disturbi provocati dalla clientela del bar all’esterno dello stesso, il “ rumore antropico”.

Ciò che appare rilevante è sia l’aver stabilita una modalità efficace e penetrante per lo svolgimento della perizia sia il non aver escluso a priori che la rumorosità di un’attività possa essere accertata anche in relazione a comportamenti egli avventori nelle immediate vicinanze dello stesso.