Transazione con il creditore nulla se manca la ratifica dell’assemblea

La transazione è un atto eccedente l'ordinaria amministrazione e non può essere sottoscritta dall'amministratore senza autorizzazione assembleare (Tribunale di Milano, sentenza n. 5021/2017).
La vicenda prende le mosse quando un condomino facente parte di un supercondominio citava in giudizio l'amministratore per contestare, a quest'ultimo, una serie di inadempimenti inerenti il mandato svolto e, in particolare, la sottoscrizione, senza autorizzazione del supercondominio, di una transazione conclusa con una società creditrice e alla quale aveva pagato fatture in precedenza contestate e relative ad opere apparentemente mai realizzate.
L'amministratore avrebbe agito senza previa autorizzazione assembleare e senza aver convocato la commissione di condomini così come indicata nella delibera assembleare.
L'attore chiedeva che, accertata la violazione da parte del convenuto degli obblighi derivanti dal rapporto di mandato (le cui norme, per giurisprudenza consolidata, sono applicabili nei rapporti tra amministratore e condomini), l'amministratore venisse condannato al risarcimento dei danni, corrispondente all'importo oggetto della transazione stipulata dalla convenuta in mancanza di potere, rapportato ai millesimi di cui era portatore.
La parte convenuta si giustificava replicando, nel merito, che le fatture contestate erano attinenti alla gestione del precedente amministratore della cui negligenza non poteva considerarsi responsabile e confermava la propria legittimazione a concludere la transazione senza necessità dai convocare la commissione di condomini, in quanto il relativo obbligo era imposto in via suppletiva.
Il tribunale, stando alle risultanze di causa e tenuto conto che la transazione non venne mai ratifica dall'assemblea, accertava la responsabilità dell'amministratore ai sensi dell'articolo 1218 codice civile per inadempimento degli obblighi in materia di mandato in relazione alla transazione stipulata la quale, comportando la disposizione dei diritti delle parti, rientra tra gli atti di straordinaria amministrazione che devono essere indicati espressamente dai mandanti (articolo 1708 codice civile).
La condotta dell'amministratore si poneva in contrasto con gli obblighi su di lui incombenti (articolo 1130 codice civile) (tra i quali non sono annoverate le transazioni che devono essere approvate dai condomini), uno dei quali è dare esecuzione alle delibere assembleari (articolo 1130 n. 1 codice civile) (nella fattispecie l'assembla condominiale aveva disposto che l'amministratore poteva prendere contatti con il creditore per proporre una transazione con l'assistenza della commissione dei condomini).
Per i suddetti motivi, il tribunale ha accolto la domanda di parte attrice riscontrando il danno, concreto ed attuale, derivato dalla transazione, insito nel fatto che in base a quest'ultima era stato pagato il capitale delle fatture, senza che alcuna rinuncia sul capitale era stata concessa dall'impresa creditrice nonostante le contestazioni già formalizzate dal supercondominio riguardo la mancanza di autorizzazione ai lavori.