Condominio super e orizzontale: le regole sono identiche

Quando più unità immobiliari o più edifici tra loro indipendenti condividono almeno una delle parti comuni previste dall’articolo 1117 del Codice civile, a meno che gli atti di acquisto o il regolamento contrattuale lo vietino, è sempre possibile costituire un supercondominio o, allo stesso modo, quello che negli anni è stato definito condominio orizzontale. Con l’entrata in vigore della legge di riforma 220/2012 – mettendo fine all’annoso dibattito sull’eventualità o meno di applicare la disciplina della comunione – le due tipologie sono state equiparate al condominio “classico” e per entrambe valgono le stesse norme civilistiche.

Riguardo al condominio orizzontale, già con la sentenza 18 aprile 2005, n. 8066, la Cassazione aveva stabilito che «in considerazione del rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell’edificio elencate in via esemplificativa – se il contrario non risulta dal titolo – dall’articolo 1117 del Codice civile alle proprietà singole, delle quali le prime rendono possibile l’esistenza stessa o l’uso, la nozione di condominio in senso proprio è configurabile non solo nell’ipotesi di fabbricati che si estendono in senso verticale ma anche nel caso di costruzioni adiacenti orizzontalmente (come in particolare le cosiddette “case a schiera”), ma in quanto siano dotate delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dal citato articolo 1117».

Qualche anno dopo la Suprema corte (con la sentenza 14 novembre 2012, n. 19939) ha precisato che a proposito di supercondominio «s’intende la fattispecie legale che si riferisce ad una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomìni, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d’accesso, le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato eccetera) in rapporto di accessorietà con fabbricati». E, ancora, che «ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell’originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente... che i singoli edifici abbiano materialmente in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell’ambito di applicazione dell’articolo 1117 del Codice civile».

Millesimi «sdoppiati»

La seconda sentenza citata ha, tra l’altro, puntualizzato che le delibere assembleari del supercondominio «hanno efficacia diretta ed immediata nei confronti dei singoli condòmini degli edifici che ne fanno parte, senza necessità di passare attraverso le delibere di ciascuna assemblea condominiale (Cassazione 15476/2001). In particolare, laddove esiste un supercondominio, devono esistere due tabelle millesimali: la prima riguarda i millesimi supercondominiali, e stabilisce la spartizione della spesa non tra i singoli condòmini, ma tra gli edifici che costituiscono il complesso. La seconda tabella è quella normale interna ad ogni edificio». Ed è proprio a quest’ultima, configurandosi nel caso in questione un condominio parziale, che occorre fare riferimento. Di conseguenza, per la ripartizione dei costi dovrà essere applicato l’articolo 1123, terzo comma, del Codice civile, per cui, «qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità».

Le spese per il rifacimento delle scale saranno quindi a carico dei dodici proprietari del piccolo condominio, gli unici a trarre effettiva utilità dall’intervento. In tal senso, la Cassazione (sentenza 8292/2000) ha precisato che «con particolare riguardo alla norma di cui all’articolo 1123, comma 3, del Codice civile, il criterio di ripartizione di spese ivi disciplinato (a differenza di quanto previsto, in linea generale, nel precedente comma 2 del medesimo articolo) deve ritenersi applicabile alle ipotesi di condominio cosiddetto parziale (risultando, in caso contrario, la norma in parola una inutile ripetizione di quella che la precede), così che, qualora le cose, gli impianti ed i servizi comuni siano destinati a servire una parte soltanto del fabbricato, l’articolo 1123, comma 3, nell’ambito della più vasta compartecipazione, identifica precipuamente i soggetti obbligati a concorrere alle spese di conservazione, individuandoli nei condòmini cui il condomini o è attribuito per legge ai sensi dell’articolo 1117 del Codice civile (salva diversa attribuzione per titolo)».

Il numero dei proprietari

Si tenga, infine, presente che quando il numero complessivo dei partecipanti al supercondominio è inferiore a sessanta, ogni partecipante ha la facoltà di intervenire direttamente alla “superassemblea” o può comunque scegliere di farsi rappresentare da un delegato. Nel caso in cui, invece, i partecipanti siano più di sessanta, a norma dell’articolo 67 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, «ciascun condomino deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del Codice, il proprietario rappresentante all’assemblea per la gestione delle parti comuni a più condomìni e per la nomina dell’amministratore».

Il rappresentante, nominato con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in assembla e almeno i due terzi del valore dell’edificio, può anche essere esterno all’organizzazione condominiale e risponde al resto dei condòmini secondo le regole del mandato. Tale figura ha quindi una funzione di raccordo tra i singoli condòmini e il supercondominio ed è tenuta ad aggiornare costantemente l’amministratore di condominio su eventuali decisioni prese dalla sovrastruttura. Qualora l’assemblea del singolo condominio non riesca a nominare un rappresentante, ogni singolo partecipante può chiedere l’intervento dell’autorità giudiziaria.