L'aggiudicatario dell'immobile concorre alle spese condominiali

L'art. 63 comma 4 delle disp. att. del Codice civile prevede espressamente che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato in via solidale con quest'ultimo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e quello precedente. Si tratta del principio in base al quale il debito si trasferisce con il trasferimento della proprietà: l'acquirente, indipendentemente dal titolo di acquisto derivativo, può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali solidalmente con il suo dante causa (cd. principio dell'ambulatorietà passiva).
La legge 220/2012 (riforma del condominio), ha novellato l'art. 63, prevedendo al comma 5 che chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto. È quindi evidente il dovere dell'aggiudicatario di concorrere nelle spese condominiali, salvo regresso nei confronti del venditore.
Nel rapporto interno (tra alienante e acquirente) infatti salvo che non sia diversamente convenuto tra le parti o stabilito in sede di esecuzione, opera il diverso principio della personalità delle obbligazioni, cosicché l'acquirente risponderà soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva all'acquisto. Se, in virtù del principio dell'ambulatorietà passiva, l'acquirente sia stato chiamato a sopportare le obbligazioni precedenti, questi può rivalersi nei confronti del suo dante causa. La Cassazione (sentenza n.10235 del 2 maggio 2013) ha infatti osservato che l'obbligazione del nuovo proprietario, connotata dal vincolo di solidarietà con il cedente, investe soltanto i contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente (intendendosi il riferimento all'anno come relativo all'annualità condominiale).