La «riserva di proprietà» del costruttore va accettata a parte se non è chiara nell’atto

La facoltà dell'unico proprietario dell'immobile di destinare le singole parti dello stesso a un fine particolare anziché condominiale, affinché possa imporsi agli eventuali acquirenti delle unità abitative dello stabile, ossia ai futuri condomini, è necessario che la riserva, se non esplicitata in forma chiara nell'atto pubblico di trasferimento, costitutivo del condominio, emerga quantomeno sul piano oggettivo, alla luce delle caratteristiche strutturali o della particolare collocazione del singolo bene la cui natura è controversa›› (Corte di cassazione, ordinanza n. 12980/2016).
Ogni qual volta che il costruttore-venditore o il proprietario originario dello stabile voglia riservare la proprietà di alcuni beni a proprio favore o a favore di alcuni, la riserva deve essere fatta in sede di prima vendita con una esplicita volontà contenuta nell'atto di vendita o nel regolamento contrattuale.
Nel caso di specie lo stabile era inizialmente di un Ente, unico proprietario, che, con una delibera sottoscritta unilateralmente, si era riservato, prima di vendere, la proprietà esclusiva del locale lavatoio e di uno stenditoio.
Il primo acquirente di una unità immobiliare aveva citato in giudizio l'ente proprietario perché rivendicata la natura condominiale di tali bene e chiedeva un accertamento della condominialità di tali locali.
Il tribunale dava ragione al proprietario il quale, però, soccombeva in sede di appello.
Presentato il ricorso per cassazione, il giudici di legittimità hanno affrontato preliminarmente l'idoneità dell'atto unilaterale, sottoscritto dall'ente, ad escludere i beni riservati dalla ricorrente dai beni condominiali.
Richiamando un orientamento giurisprudenziale oggi dominante, gli stessi giudici hanno precisato che la volontà di attribuire in via esclusiva la proprietà di un bene che, per sua struttura e ubicazione, dovrebbe considerarsi comune ai condomini, deve emergere in maniera chiara e trasparente dall'atto bilaterale di trasferimento delle singole frazioni condominiali.
Tenuto conto delle peculiarità del caso di specie, per la suprema Corte, il giudice di secondo grado avrebbe fatto buona applicazione dei suddetti principi rilevando che le caratteristiche strutturali dei locali contestati ne evidenziavano l'obiettiva destinazione condominiale (atteso che il lavatoio e lo stenditoio non appaiono strutturalmente separati dalle altre superfici condominiali, costituendo, peraltro, ricovero per il serbatoio comune dell'acqua e per la comune caldaia) e, in assenza di un esplicita manifestazione della volontà delle parti, all'atto meramente unilaterale dell'originario proprietario non potrebbe riconoscersi alcuna efficacia costitutiva o probatoria, il cui contenuto, tra l'altro, non aveva trovato alcun richiamo nei negozi traslativi delle singole unità immobiliari.