Millesimi di proprietà e ripartizione delle spese

L'art. 69 disp. att., c.c., così come sostituito dalla legge di riforma del condominio (legge n. 220/2012) dispone che i valori proporzionali delle singole unità immobiliari costituenti il condominio possono essere rettificati o modificati all'unanimità, salvo che gli stessi risultino (i) la conseguenza di un errore; (ii) o per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, risulti alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino e, in tal caso, il costo relativo alla revisione delle tabelle deve essere sostenuto da colui o coloro i quali abbiano dato luogo alla variazione. Nelle due ipotesi da ultimo prospettate infatti, la rettifica o la modifica dei millesimi di proprietà può essere richiesta, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza di cui al secondo comma dell'art. 1136 c.c. Giova precisare inoltre come la funzione della ripartizione delle proprietà in millesimi abbia lo scopo di definire l'esatta distribuzione delle spese comuni fra i diversi condòmini. Si ritiene pertanto che il condominio de quo debba anzitutto procedere alla rettifica delle tabelle secondo l'attuale conformazione dell'edificio, ricomprendendo quindi anche i locali sottostanti alla rampa di accesso, attualmente privi di millesimi. Ciò posto, si rileva come le spese per la manutenzione o la ricostruzione delle terrazze a livello che fungono da copertura ad dei locali sottostanti, debbano essere sostenute ex art. 1126 c.c. per un terzo da colui il quale ha l'uso esclusivo o la proprietà della terrazza a livello e per i restanti due terzi in capo ai condòmini cui il lastrico solare serva da copertura (cfr. da ultimo, Cass. civ. Sez. II, 23/01/2014, n. 1451). Orbene, si ritiene astrattamente applicabile al caso di specie l'art. 1126 c.c. in quanto la rampa di accesso funge da copertura ai locali sottostanti. Nel caso di specie quindi le spese dovrebbero essere poste, salvo diversa convenzione fra i condòmini, per un terzo a carico dei condòmini che utilizzano la rampa di accesso in ragione dei rispettivi millesimi di proprietà, e per i restanti due terzi dai condòmini cui la rampa funge da copertura. Si evidenzia peraltro come, la ripartizione operata dal codice in tale materia, sia liberamente derogabile sulla base dell'accordo dei condòmini.