Le transazioni sulle spese nell'interesse del condominio si approvano a maggioranza

L'ordinanza della Cassazione civile, Sezione VI-II, numero 7201 in data 13 aprile 2016, estensore Giusti, ha affermato il principio secondo cui, in tema di condominio negli edifici, ai sensi dell'articolo 1135 del codice civile, l'assemblea può deliberare a maggioranza su tutto ciò che riguarda le spese d'interesse comune e, quindi, anche sulle transazioni che a tali spese afferiscano, poiché il consenso unanime dei condomini è necessario, ai sensi dell'articolo 1108, terzo comma, del codice civile, solo quando la transazione abbia ad oggetto i diritti reali comuni. Il principio era stato già sostenuto da Cassazione civile, Sezione II, 16 gennaio 2014, numero 821, ed è stato ribadito dall'ordinanza in commento. Nel caso concreto la lite transatta era di interesse condominiale, poiché riguardava prestazioni professionali delle quali aveva fruito l'intero Condominio. Infatti, la transazione deliberata aveva ad oggetto la vertenza esistente tra il Condominio e un ingegnere in materia di compenso per l'attività professionale svolta dal tecnico incaricato di curare la pratica amministrativa diretta ad ottenere un contributo statale sulle spese per l'eventuale e futura riattazione dell'edificio condominiale, ai sensi della legge numero 219 del 14 maggio 1981, in tema di ricostruzione o riparazione di immobili colpiti dagli eventi sismici del novembre 1980 e del febbraio 1981.
Il ricorrente aveva dedotto che la delibera impugnata avesse integrato il vizio dell'eccesso di potere, essendo intervenuta su materia non contemplata dagli articoli 1130 e 1135 del codice civile, sicché doveva ritenersi invalida, non essendo stata presa all'unanimità e avendo pregiudicato i diritti dell'attore quale interventore nel giudizio pendente. Nondimeno, tale assunto è stato confutato. E ciò perché, come l'assemblea può decidere a maggioranza di avviare azioni giudiziarie o di resistere ad esse, così la stessa assemblea ha anche il potere di transigere a maggioranza le liti, essendo solamente escluso che possa essere decisa dai condomini a maggioranza la transazione che abbia ad oggetto i beni comuni. Al riguardo, il consenso di tutti i comunisti - e, quindi, della totalità dei condomini - è richiesto per gli atti di alienazione del fondo comune, o di costituzione su di esso di diritti reali, o per le locazioni ultranovennali, con la conseguenza che tale consenso è necessario anche per le transazioni che abbiano ad oggetto i beni comuni, potendo la transazione annoverarsi, in forza dei suoi elementi costitutivi (e, in particolare, delle reciproche concessioni), fra i negozi a carattere dispositivo. Sicché non rientra nei poteri dell'assemblea condominiale, che decide con il criterio delle maggioranze, autorizzare l'amministratore del condominio a concludere transazioni che abbiano ad oggetto diritti comuni. Quando, invece, la lite pendente abbia ad oggetto solo il pagamento di competenze professionali, e quindi esuli dalle ipotesi per le quali sia richiesta l'unanimità, la delibera può validamente essere approvata a maggioranza qualificata. Tanto accade quando si tratti semplicemente di deliberare in via transattiva sul compenso preteso da un professionista per l'attività svolta nell'interesse del Condominio, che non involga i diritti reali sui beni comuni, avendo ad oggetto un mero diritto obbligatorio e non certo un diritto reale dei partecipanti al condominio.