I lavori straordinari meritano un compenso extra per l’amministratore

Vista l'opinione espressa in un precedente articolo sulla consuetudine, da parte di alcuni amministratori, di inserire una percentuale sugli importi dei lavori straordinari a proprio compenso, per conto dell'Alac, Associazione Liberi Amministratori Condominiali, ritengo di dover muovere alcuni rilievi.
In primo luogo è necessario sgombrare il campo da equivoci su ciò che si intenda per percentuale sull'importo dei lavori; in questa sede si tratta di un compenso extra richiesto dal professionista amministratore al condominio e non la “tangente” pretesa dall'amministratore nei confronti di professionisti ed imprese che, oltre a poter costituire ipotesi di reato di estorsione, è palesemente illegitima e provoca dannose distorsioni nel mercato consentendo, ai meno onesti, di tarpare le ali ai giovani che non riescono a stare al gioco del ribasso dei prezzi, volendo rimanere dalla parte della legalità; senza parlare dei danni alla proprietà che questo malcostume comporta, dal momento in cui l'amministratore che ha intascato prebende diventa ricattabile, sorvolando sugli eventuali vizi sui lavori (magari proprio imputabili alla distrazione, a suo favore, di somme necessarie ai lavori stessi).
Nel caso in esame si verte in materia di vero e proprio compenso concordato con l'assemblea e calcolato sull'importo dei lavori; il sistema di calcolo in percentuale ne deriva dalle vecchie tabelle dei tecnici, che prevedevano sistemi tariffari proporzionali all'importo delle opere.
Secondo i principi della nuova legge sul condominio, ogni importo deve venire, a pena di nullità dell'incarico, stabilito nel preventivo ed approvato dall'assemblea al momento della nomina dell'amministratore, per cui costituisce l'oggetto di un contratto perfettamente lecito e privo di qualsivoglia motivo di inopportunità neppure dal punto di vista morale.
Per altro verso, non è da ritenersi che l'amministratore, nell'ipotesi di lavori straordinari, rivesta la semplice carica del “contabile”.Innanzitutto è lui che, in occasione degli ultimi adempimenti della fase introduttiva, prima della sua sottoscrizione, controlla che il contratto steso (inopportunamente) dal direttore dei lavori non rechi clausole contrarie all'interesse dei condomini quali penali a carico del condominio, limitazioni di garanzia o possibilità di integrazione dei lavori (e del prezzo) a semplice richiesta della direzione lavori, clausole che non potrebbero impegnare il condominio ma che, molto di frequente, sono causa di controversie giudiziarie o, peggio, di transazioni tanto frettolose quanto superficiali (nei corsi genovesi dell'A.L.A.C. una delle prove pratiche consiste proprio nell'individuare le suddette clausole in un contratto d'appalto).
In seguito viene la fase dei pagamenti ove l'amministratore è tenuto a controllare i diversi stati avanzamento, prima di procedere ad erogazione di somme o, in caso di pagamenti a singole rate, è tenuto a consultare periodicamente il D.L. ed a vagliare, controllare e gestire ogni notizia, comunicazione, o informazione che gli sia riportata e che posssa avere una qualche rilevanza.
Da ultimo è l'amministratore che, nella fase di definizione del procedimento, è tenuto a denunciare prontamente all'impresa eventuali vizi dell'opera pena la decadenza dalla garanzia.
A questi gravosi compiti devono anche aggiungersi le problematiche pratiche: barcamenarsi tra le morosità, tra i ritardi negli impedimenti dell'uno e dell'altro (dal direttore dei lavori al responsabile della sicurezza a tutte le imprese impiegate).
In definitiva, gestire lavori straordinari è un compito gravoso, complesso e fonte di responsabilità, che non può, certamente, essere ricompreso nell'ambito forfettario del compenso ordinario annuale.
Paolo Gatto