Locazioni: il vaglio della gravità per mancato pagamento dei canoni non può essere settoriale

La valutazione della gravità dell'inadempimento nel pagare i canoni di un immobile ad uso non abitativo non può essere settoriale dovendosi tener conto della loro scadenza, dell'importo e della condotta del conduttore bilanciandosi il suo diritto a non vedersi risolto il contratto senza colpa grave con quello del proprietario ad una puntuale prestazione. Si dirà grave, per esempio, l'omesso integrale versamento dei ratei protrattosi dopo l'intimazione delle soluzioni scadute ed in scadenza. Lo sottolinea il Tribunale di Roma con sentenza 14541 del 16 settembre 2021.

I fatti
A motivare la lite è la richiesta di convalida di sfratto per morosità nella corresponsione da parte di una ditta dei canoni ed oneri condominiali concordati per la locazione dell'immobile in cui esercitava l'attività. Peraltro, nel contratto il conduttore aveva riconosciuto il locale adatto all'uso con l'intesa che ogni eventuale lavoro al suo interno sarebbe stato effettuato a sue cura e spese con rinuncia al rimborso, salvo interventi di manutenzione extra a carico del locatore. La società si oppone alla convalida di sfratto: parte dei canoni pretesi riguardava, puntualizza, la fase del lockdown con chiusura di tutte le attività economiche e commerciali compresa la propria.

Comunque, aggiunge, gli spazi si erano rivelati inidonei all'uso tanto che il Comune, a seguito di ispezione, ne ordinava la modifica e la realizzazione di alcuni lavori pena il blocco dell'attività. Di qui, la riconvenzionale per ottenere la condanna dei proprietari ad effettuare le opere necessarie per la conformità all'uso convenuto oltre che al risarcimento dei danni subiti. Il Tribunale accoglie le domande di parte ricorrente e boccia quelle di controparte. Era stato provato, premette, non solo il mancato pagamento dei canoni per le mensilità richiamate in atti ma anche quello relativo ai ratei scaduti in corso di causa.

Ed è noto che, il vaglio della gravità legittimante una risoluzione del contratto da inadempimento nel pagamento dei canoni, non potrà essere settoriale dovendosi considerare sia la scadenza dei ratei, sia la loro misura e sia la condotta dell'inadempiente. Questo, bilanciando il diritto del locatore alla puntuale prestazione da parte del conduttore e quello dell'inquilino a non subire una risoluzione del contratto senza che ne abbia grave colpa (Cassazione, 26709/11). Ebbene, nella vicenda, il mancato pagamento delle mensilità si era protratto rispetto ai canoni intimati fino a riguardare quelli nel contempo giunti a scadenza. La gravità dell'inadempimento era, pertanto, innegabile.

Il diminuito godimento del bene
Del resto, in punto di reclamati vizi del locale, è principio solido quello per cui il conduttore non può saltare i canoni o ridurne la misura neanche per diminuito godimento. Una sospensione totale o parziale del suo adempimento, infatti, sarà legittima solo se venga totalmente a mancare la prestazione del proprietario. Ipotesi non verificatasi nella fattispecie visto che l'esercente aveva mantenuto la disponibilità del locale, mai rilasciato.

Infine, circa il legame tra le restrizioni governative e l'omesso pagamento dei canoni, i giudici in diverse occasioni hanno escluso la configurabilità di un'impossibilità sopravvenuta (Tribunale di Roma 11336/2021). A chiudere il cerchio, la morosità accertata già nel periodo antecedente il lockdown e perdurante in quello successivo. In sintesi, conclude il Tribunale di Roma, il comportamento del titolare della ditta era connotato da una gravità tale da non poter non sfociare nella risoluzione del contratto per colpa con condanna alla riconsegna del bene ed al pagamento delle somme insolute.