L’attività di affittacamere è diversa da quella di affitto breve

Per il Tribunale di Milano, sentenza 7 settembre 2021 numero 7128, la clausola del regolamento condominiale contrattuale che vieti l'attività di esercizio di affittacamere, locanda, pensione o albergo non è opponibile al proprietario immobiliare che affitti il proprio appartamento (o i propri appartamenti) con contratti di locazione breve di durata non superiore a 30 giorni (articolo 4 del decreto legge 50 del 2017). Occorre infatti distinguere tra attività ricettive che offrano o meno servizi alberghieri e la semplice concessione in godimento di unità immobiliari.

La differenza secondo i giudici
In quest'ottica mentre il cosiddetto contratto di bed e breakfast può essere equiparabile ad esempio all'attività di affittacamere; la locazione breve, che non prevede servizi alberghieri a supporto che presuppongono un'organizzazione complessa di mezzi e strumenti (come per esempio: il servizio di somministrazione della colazione o di pasti in generale o come la disponibilità al noleggio di auto o il servizio di guide turistiche o interpreti o altro) costituisce una attività diversa di semplice locazione (cioè concessione in godimento) di un appartamento (o di una porzione di esso), senza alcuna ricaduta sulla destinazione abitativa dei locali.

Il caso
Nel caso affrontato dal Tribunale di Milano, un condominio milanese ha citato in giudizio una condomina chiedendo di ripristinare la destinazione d'uso del proprio immobile, secondo quanto previsto dall'articolo 12 del regolamento di condominio. In giudizio si è costituita la condomina chiedendo di accertare e dichiarare la legittimità della destinazione d'uso del proprio immobile, adibito ad attività di affitto per brevi periodi. L'articolo 12 del regolamento condominiale contrattuale (vigente all'interno del condominio in questione) prevede che è vietato: «in modo assoluto di destinare gli appartamenti ed i locali dell'edificio ad uso di ufficio pubblico, di attività che comportino afflusso eccessivo di estranei, di sanatorio, di gabinetto di cura ed ambulatorio per le malattie infettive o contagiose o ripugnanti, di esercizio di affittacamere, locanda, pensione o albergo, di scuola di musica o di canto o di ballo ed in genere a qualsivoglia altro uso che possa turbare la tranquillità dei condòmini o sia contrario all'igiene o al decoro dell'edificio; indipendentemente dal disposto della lettera a, di destinare in tutto o in parte gli appartamenti e loro pertinenze ad uso comunque diverso dall'abitazione e da ufficio professionale privato, salvo che non sia preventivamente consentito dall'assemblea con deliberazione approvata con la maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del Codice civile…».

Le differenze tra le attività ricettive alberghiere e le locazioni brevi
Per il Tribunale di Milano – che sul punto si inserisce nel solco di un proprio consolidato orientamento giurisprudenziale (Tribunale di Milano sentenza 21 febbraio 2018) - occorre tenere ben distinta l'attività ricettiva dalla locazione (in senso stretto). In particolare l'evoluzione economica e sociale della domanda di servizi di alloggio temporaneo per le più varie finalità ha portato a differenziare l'offerta. Un esempio dell'offerta differenziata di alloggi deriva dalla legge Regione Lombardia 27/2015 che disciplina tra l'altro le attività turistiche di: foresteria, locanda, case per vacanze, bed & breakfast, affittacamere (articoli 18 e seguenti della legge Regione Lombardia 27/2015).

Secondo la legge lombarda sul turismo si deve distinguere tra strutture ricettive di tipo alberghiero (alberghi, hotel, residenze turistico alberghiere, alberghi diffusi, condhotel) e strutture ricettive di tipo non alberghiero (case per ferie, ostelli per la gioventù, foresterie lombarde, case appartamenti per vacanze, bed & breakfast, rifugi alpinistici, aziende ricettive all'aria aperta).Premessa tale distinzione la legge 27/2015 stabilisce che anche per le strutture cosiddette non alberghiere è prevista l'erogazione di determinati servizi.

I servizi offerti
Ad esempio gli articoli 29 e seguenti della legge turistica lombarda definiscono:
- i B&B come strutture ricettive a conduzione e a organizzazione familiare, gestite da privati in forma non imprenditoriale che forniscono alloggio e prima colazione utilizzando parti della stessa unità immobiliare purché funzionalmente collegate e con spazi familiari condivisi;
- le case e gli appartamenti per vacanze come le strutture ricettive gestite in modo unitario e organizzato per fornire alloggio ed eventualmente servizi complementari, in unità abitative, o parti di esse, con destinazione residenziale, composte da uno o più locali arredati e dotati di servizi igienici e di cucina e collocate in un unico complesso o in più complessi immobiliari.

Sennonché nella fattispecie – in assenza di prova della fornitura di servizi alberghieri - vale l'articolo 4 del Dl 50 del 2017 che ha disciplinato le locazioni brevi chiarendo che per esse si intendono le locazioni di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi incluse quelle che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio dell'attività di impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on-line.

La posizione dell'agenzia delle Entrate
L'agenzia delle Entrate con la risposta all' interpello 373 del 10 settembre 2019 – resa prima delle modifiche di cui alla legge di bilancio 2021 - è intervenuta sull'applicabilità del regime fiscale di cui all'articolo 4 del decreto legge 50 del 2017 per il quale in caso di attività di locazione di immobili ad uso abitativo posta in essere da parte di un privato al di fuori dell'esercizio dell'attività di impresa, tramite soggetti che gestiscono portali telematici (nel caso in oggetto il portale Airbnb) chiarendo che in tema di locazioni brevi di carattere occasionale da parte di privati vengono previste specifiche caratteristiche come il fatto che la locazione può avere ad oggetto esclusivamente civili abitazioni o parti di civile abitazione in una o più stanze; la durata della locazione non può superare i trenta giorni; il contratto che disciplina la locazione può essere stipulato in maniera diretta tra le parti o per mezzo di intermediari immobiliari, compresi i portali on-line.

Il contratto di locazione può comprendere servizi accessori tra i quali la pulizia e la fornitura di biancheria iniziale, la fornitura di utenze, l'aria condizionata. Vengono invece esclusi tutti i servizi aggiuntivi che presuppongono un'organizzazione complessa di mezzi e strumenti come ad esempio la somministrazione della colazione o di pasti in generale o come anche la disponibilità al noleggio di auto o il servizio di guide turistiche e interpreti.

La decisione
Poiché nel caso di cui alla sentenza del Tribunale di Milano 7128/2021 l'istruttoria ha dimostrato che nella specie il condomino forniva un alloggio temporaneo ad un pubblico indifferenziato di utenti (ma non vi è prova che fornisse servizi complementari all'alloggio: prima colazione; fornitura e cambio di biancheria da camera da bagno giornaliero; il servizio di deposito bagagli; il servizio di lavanderia; il servizio navetta da e per gli aeroporti e le stazioni), nella specie non può trovare applicazione il limite contenuto nell'articolo 12 del regolamento condominiale contrattuale. Non può infatti essere equiparato ad un servizio alberghiero il fatto che all'interno dei locali gli inquilini provvedano da sé a predisporre le colazioni. Né può rilevare il fatto che per reperire gli inquilini il locatore si affidi a portali telematici come Airbnb e Booking.La domanda del condominio è stata quindi respinta.