Affitto, l’immobile reso in ritardo non sempre dà diritto alla risarcibilità del danno per perdita di chance
Nel senso che l'eventuale maggior danno deve sempre essere provato in concreto dal locatore
La Cassazione, con la sentenza 27287 del 07 ottobre 2021, ha affermato il principio per il quale, nelle ipotesi di riconsegna dell'immobile oltre il termine contrattualmente pattuito, non è automaticamente configurabile, per il locatore, il danno da perdita di chance il quale, presupponendo una situazione d'incertezza, non è compatibile con l'oggettiva relazione causale tra danno ed evento che, invece, è presupposta, sul piano probatorio, dall'articolo 1519 Codice civile.
La vicenda
Confermate, dunque, le pronunce del Tribunale e della Corte d'Appello di Roma che avevano rigettato la richiesta della ricorrente, proprietaria di un immobile, di ottenere, oltre alla convalida di sfratto, peraltro concessa, anche la condanna della resistente al risarcimento del danno subito, per effetto della perdita della possibilità di stipulare un nuovo contratto di locazione ad un canone molto più vantaggioso, in virtù della tardiva riconsegna dei locali da parte dell'intimata.La Suprema corte ha censurato, in particolare, l'assunto della resistente secondo cui il danno risarcibile in conseguenza del ritardato rilascio dell'immobile, ex articolo 1591 Codice civile, non richiederebbe prova certa dell'esistenza del pregiudizio, ma potrebbe essere integrato anche solo dalla ipotetica perdita di chance di conseguire un maggior reddito locativo.
Una simile ricostruzione non può essere condivisa, ad avviso del Collegio, in quanto apertamente contrastante con il consolidato orientamento della stessa Suprema corte, secondo il quale l'eventuale maggior danno deve sempre formare oggetto di rigorosa prova da parte del proprietario, presuntivamente danneggiato (Cassazione 18946/19).L'articolo 1591 Codice civile, infatti, assicura al locatore che subisce il ritardo nella riconsegna dell'immobile una liquidazione automatica del danno cagionato dall'evento.Si tratta di una presunzione assoluta, ossia non derogabile, e che non ammette prova contraria, se non a vantaggio del proprietario, secondo la quale il danno in oggetto dev'essere almeno pari all'importo del canone corrisposto in precedenza.
Questo vuol dire che il conduttore che continua indebitamente ad occupare l'immobile dopo la cessazione del contratto, e corrisponde l'importo originariamente pattuito, non adempie alla propria prestazione sinallagmatica, quanto, piuttosto, assolve ad un'obbligazione risarcitoria, originata dalla mora, che, di diritto, sostituisce quella relativa al versamento del canone di locazione (Cassazione 2525/06).
La prova del maggior danno
Per contro, il maggior danno dev'essere sempre concretamente provato dal locatore, richiedendosi, al riguardo, da parte di quest'ultimo, la specifica dimostrazione, in rapporto alle condizioni dell'immobile ed alla sua ubicazione, dell'effettiva esistenza di soggetti concretamente interessati ad assicurarsene il godimento, dietro pagamento di un corrispettivo, così da risultare un'effettiva lesione del patrimonio del proprietario, impossibilitato, per indisponibilità materiale del bene, alla stipula del nuovo contratto (Cassazione 29202/08).
In un simile contesto, prosegue la Cassazione, non vi è spazio alcuno per ipotizzare un danno da perdita di chance; concludere diversamente significherebbe equiparare il danno risarcibile ai sensi dell'articolo 1591 Codice civile ad un danno implicito, ossia non necessitante di prova, il che, come detto, è assolutamente contrario alla costante giurisprudenza di legittimità (Cassazione 13071/18).
Conclusioni
Infine, nota la Cassazione, è l'essenza stessa del danno da perdita di chance che non è conciliabile con la fattispecie in esame in quanto costituita da una insuperabile condizione di «incertezza eventistica», ammissibile solo e soltanto quando tra due eventi, determinati e non interdipendenti, non è neanche astrattamente possibile ipotizzare una qualche relazione di causa ad effetto.Nel caso in esame, per quanto si è argomentato in precedenza, è ben possibile, invece, che il proprietario che subisce la ritardata consegna fornisca la concreta prova, nei termini evidenziati, del danno subito e, quando ciò accade, esso è ben risarcibile nella sua interezza.A tali considerazioni consegue l'integrale rigetto del ricorso proposto.
