Immobiliare: online il Rapporto Entrate/Abi. Calo vendite e affitti, +8,2% i contratti agevolati concordati

Calo delle compravendite immobiliare nel trascorso 2020, un dato che non stupisce quello del Rapporto immobiliare residenziale 2021 realizzato dall'Osservatorio del mercato immobiliare dell'agenzia delle Entrate in collaborazione con Abi. Nelle otto principali città italiane ci sono state «rilevanti contrazioni delle compravendite» rispetto al 2019 causa pandemia. In calo anche i prezzi e la tendenza prosegue in questo primo scorcio di 2021. A Milano, che nel 2019 aveva mostrato, tra le grandi città, l'incremento di transazioni piu' rilevante, nel 2020 il maggiore calo (-17,6%), seguita da Bologna, Firenze e Napoli. A Genova e a Roma, anche se tra le grandi citta' quelle con i cali minori, gli scambi diminuiscono di circa il 10%.

Affitti in calo del 12%, soprattutto nel non abitativo
Ma è sugli affitti che ci concentriamo, affitti che pure tanto hanno risentito dell’emergenza sanitaria non ancora conclusa: nel 2020 il numero di nuovi contratti di locazione trasmessi telematicamente o presentati allo sportello per la registrazione è stato di poco superiore al milione e mezzo, il 12% circa in meno rispetto al 2019. Le unità ad uso abitativo oggetto di nuovo contratto di locazione sono state oltre l'80% del totale, quasi 1,3 milioni, in calo dell'8,8% rispetto al dato del 2019. Poco meno di 300.000 gli immobili locati invece per uso non abitativo, ancora più colpiti dallo shock determinato dalla crisi sanitaria, oltre il 20% in meno del 2019. La superficie media dell'abitazione locata si colloca intorno agli 85 metri quadrati con un canone annuo medio per unità di superficie pari a poco più di 66 €/m2.

Segno più solo per i contratti agevolati concordati
Gli immobili abitativi locati sono complessivamente diminuiti di circa il 10% anche se, nel dettaglio dei singoli segmenti, le variazioni si presentano molto diversificate. In particolare, i contratti ordinari di lungo periodo (quelli a “libero mercato”, per intenderci), hanno sofferto il calo maggiore: -16,7%. Più contenuta è stata la perdita nell'ambito dei contratti di durata inferiore ai tre anni: -10,7% per quelli ordinari, -6,6% per quelli destinati agli studenti. Il segmento dei contratti agevolati concordati ha invece registrato un incremento significativo: +8,2% nel numero di abitazioni locate, +5,7% nell'ammontare dei canoni percepiti. Non solo: a pagina 60 del Rapport o si legge che a livello di media italiana il valore locativo (67,8 euro) a metro quadrato ha superato quello del mercato libero (63,7 euro)!

Questo risultato si inserisce nel quadro di una tendenza in atto già da alcuni anni e che ha portato i contratti a canone concordato (i 3+2) ad acquisire una quota di mercato sempre più rilevante. Il meccanismo del contratto di locazione concordato è piuttosto semplice e il suo funzionamento è regolato dalla legge 431/1998: il canone è concordabile dalle parti all'interno di fasce di oscillazione minime e massime fissate dagli Accordi territoriali; in mancanza di questi, i valori di riferimento applicabili sono quelli definiti dal Dm di cui all'articolo 4, comma 3, legge 431/1998. In termini fiscali, prevista la riduzione della base imponibile per Irpef e imposta di registro ed il locatore può optare per il regime della “cedolare secca” se ricorrono i presupposti.