La sospensione totale o parziale del canone è legittima solo viene meno la controprestazione

Pagare il canone è l'obbligo principale dell'inquilino, che non può astenersi dal versarlo né riconteggiarlo unilateralmente a fronte di un ridotto godimento del bene anche qualora la riduzione dipenda dal proprietario. La sospensione totale o parziale del mensile, infatti, si riterrà legittima solo se venga a mancare contemporaneamente la controprestazione così da sbilanciare la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti. Ma ciò, non andrà valutato in base alla rappresentazione soggettiva delle parti bensì sull'oggettiva proporzione degli inadempimenti. Lo scrive il Tribunale di Agrigento con sentenza numero 272 del 16 marzo 2021.

La vicenda
Tutto nasce dall'intimazione di sfratto per morosità nei confronti di una donna, morosa per più di 4 mila e 500 euro. La signora si difende adducendo il mancato adempimento da parte della proprietaria all'obbligo di eliminare i vizi che affliggevano l'immobile locato, inidoneo all'uso pattuito. Per questo motivo, chiede che il contratto sia dichiarato risolto per inadempimento della locatrice con condanna al risarcimento dei danni. Il Tribunale, però, accoglie la domanda della titolare. La richiesta di risoluzione contrattuale, nella quale si converte automaticamente l'istanza di convalida, era fondata.

In base ad un costante orientamento, spiega, al creditore che deduca la sussistenza di un inadempimento da parte del debitore spetta provare il fatto costitutivo del credito, mentre il debitore è tenuto a dimostrare il fatto estintivo dello stesso o di una sua parte. In altre parole, il creditore deve fornire solo la prova dell'esistenza del rapporto o del titolo dal quale deriva il suo diritto mentre al debitore toccherà attestare di aver adempiuto le sue obbligazioni. Applicando questo principio alla vicenda, ed avendo la conduttrice ammesso l'esistenza del rapporto contrattuale, peraltro documentato, sussisteva il credito da mancato pagamento dei canoni e, di riflesso, un oggettivo inadempimento dell'inquilina. Inadempimento che, se accertato, si presume imputabile al debitore salvo prova contraria.

L’obbligatorietà del pagamento del canone
Ma nella vicenda, la conduttrice si era limitata a reclamare i vizi che non consentivano una piena fruizione del bene. Va, tuttavia, ricordato come il pagamento del canone costituisca la principale e fondamentale obbligazione del conduttore cui non è permesso astenersi dal versare il corrispettivo o determinare unilateralmente il dovuto. Ciò, anche se la riduzione o la diminuzione del godimento sia collegabile al locatore. Del resto, la sospensione totale o parziale è legittima solo se manchi contemporaneamente la controprestazione. Eccezione che postula la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti da valutare non in maniera soggettiva ma in relazione all'oggettiva proporzione degli inadempimenti parametrata all'intero equilibrio contrattuale ed alla buona fede.

In sintesi, se l'inquilino abbia goduto dell'abitazione nonostante i difetti reclamati, ha comunque ricevuto la prestazione quindi si renderà inadempiente qualora decida di sospendere l'intera sua prestazione. Peraltro, in caso di denuncia di inadempienze reciproche ai fini della risoluzione per inadempimento, per stabilire da quale parte sia l'inadempimento colpevole non basta valutare quello di un solo contraente ma si dovrà procedere ad una valutazione comparativa del comportamento di entrambi per stabilire su chi ricada l'inadempimento colpevole atto a giustificare quello altrui. E nella vicenda, l'omesso pagamento dei canoni da parte della signora non trovava corrispondenza in un inadempimento della locatrice tale da legittimarlo. Andava accolta, per tali ragioni, la domanda formulata dalla proprietaria.