Fin quando il conduttore gode del bene è sempre tenuto a corrispondere il canone di affitto

Se il godimento dell'immobile locato è ridotto per ammaloramenti e danni, l'inquilino può chiedere la riduzione del corrispettivo, la risoluzione del contratto e – in presenza di alcune circostanze – eseguire riparazioni urgenti avvisando contestualmente il proprietario per poter essere rimborsato delle spese. Finché gode del bene anche solo parzialmente, però, non può saltare i canoni. Lo ribadisce la Corte di appello di Palermo con sentenza numero 336 del 4 marzo 2021.

La vicenda
Lo scontro nasce dal ricorso con cui il proprietario di un appartamento chiede al Tribunale di emettere un decreto ingiuntivo nei confronti dei conduttori che, per mesi, non gli avevano corrisposto il mensile. Domanda accolta ma i due si oppongono: il locatore era inadempiente ai doveri contrattuali per non aver ottemperato all'obbligo di consegnare l'alloggio in buono stato di manutenzione e, di seguito, per non aver provveduto a mantenerlo in condizioni da servire all'utilizzo pattuito. L'abitazione, marcano, era sostanzialmente fatiscente a causa di infiltrazioni provenienti dal soffitto e mai risanate. Nulla, quindi, era dovuto. Anzi, sono loro a reclamare il risarcimento sia del danno patrimoniale che di quello non patrimoniale. Opposizione bocciata dal Tribunale.

Illegittimo lo stop al pagamento unilaterale
Il pagamento del canone, tiene a precisare, costituisce la principale obbligazione posta dalla legge a carico del conduttore che non può mai astenersi unilateralmente dal versarlo tanto che qualora si trovi, per motivi ascrivibili al proprietario, costretto ad un utilizzo ridotto del bene – di cui ancora mantiene il godimento anche solo parziale – può solamente chiedere la riduzione del corrispettivo. Peraltro, aggiunge, le infiltrazioni che avevano originato lo stato di degrado, seppur iniziate da tempo, erano state denunciate solo successivamente alla notifica dello sfratto per morosità.

Inoltre, il conduttore avrebbe potuto interessare il condominio per le riparazioni e comunque non c'era prova concreta dell'esistenza dei vizi al momento in cui era iniziata la sospensione dei pagamenti. In ogni caso, quelle anomalie non erano tali da legittimare l'omissione totale dei canoni. E, seppur riconosciuto il ristoro del danno non patrimoniale per i disagi subiti, viene negato quello patrimoniale così la controversia arriva in appello. Motivo primario? Il rigetto completo del ristoro.

I motivi del ricorso
Il giudice, si rileva nell'impugnazione, non avrebbe tenuto conto delle prove raccolte – tra le quali la certificazione dell'Asp, da cui emergeva l'inagibilità e la carenza di caratteristiche igienico sanitarie con pericolo di crollo dell'intonaco del soffitto – che avrebbero ben dimostrato il degrado dell'immobile in quasi tutti gli ambienti (interessati da muffe e criticità che ne impedivano il normale godimento). La Corte, però, non concorda. Prima dell'intimazione dello sfratto per morosità, chiarisce, non erano stati segnalati i guasti e le infiltrazioni suffragati dagli esiti della perizia. A mancare, poi, la precisa allegazione dei lavori compiuti dall'inquilino per il risanamento. Ecco perché, anche per i giudici di appello, l'eccezione di inadempimento non era fondata.

Il godimento del bene
Secondo gli articoli 1577 e 1578 del Codice civile, infatti, se il godimento del bene locato sia menomato dalla presenza di danni ed ammaloramenti il conduttore può chiedere la riduzione del corrispettivo, la risoluzione del contratto e – in presenza di alcune circostanze – eseguire riparazioni urgenti. Ma in tale ultimo caso, potrà sperare in un rimborso dei costi affrontati solo ove abbia contemporaneamente avvisato il locatore.

In sintesi, fino a quando conserva il godimento anche parziale dell'alloggio, non può sfuggire ai canoni pena la grave alterazione del sinallagma contrattuale. Ebbene, nella vicenda, il proprietario non era stato messo al corrente della situazione se non a seguito dell'ingiunzione. Egli, perciò, non poteva ritenersi inadempiente ai suoi doveri. Evidente, allora, la ragione per cui la Corte di appello di Palermo rigetta l'impugnazione.