Affitto, canone ridotto solo se gli spazi inutilizzabili sono interni al bene locato

Per bilanciare il godimento del bene da parte dell'inquilino con il diritto del proprietario di eseguirvi dei lavori, è prevista la possibilità di ridurre il canone in proporzione alla durata delle riparazioni e all'entità del mancato godimento oltre alla facoltà di recesso se superino una certa durata. Ciò, sempre che i lavori riguardino il bene locato e non parti dello stabile estranee ad esso. Lo puntualizza la Corte di appello di Catanzaro con sentenza n. 1454 del 5 novembre 2020 (relatore Romano) .

Tutto nasce dalla decisione di una Sas di chiedere al Tribunale la risoluzione del contratto di locazione stretto con il titolare dell'immobile in cui esercitava la sua attività commerciale con condanna dell'uomo, inadempiente agli impegni negoziali, al risarcimento dei danni subiti: mancato guadagno e fatturato per premi di linea ai fornitori, spese di trasloco, chiusura temporanea dell'attività, danni d'immagine, perdita di avviamento, per circa 135 mila euro.

Spazio promesso ma reso inutilizzabile dal proprietario
Alla firma del contratto di locazione, spiega la ditta, le era stato riservato l'uso esclusivo del piazzale antistante ma il locatore lo aveva utilizzato per posteggiare i suoi mezzi e tenervi del materiale. Ed avendo affittato a terzi alcuni appartamenti, anche questi lo usavano come parcheggio limitando lo spazio destinato ai suoi clienti. Non solo. Contrariamente a quanto pattuito – ossia che a fronte della facoltà del locatore di eseguire lavori anche non urgenti il conduttore sarebbe stato indennizzato per i disagi – il proprietario aveva intrapreso opere alla facciata causando inconvenienti e rendendo per giorni impraticabile il piazzale (chiusura del cancello e accesso impedito).

Locale inidoneo
Comunque, il locale non era idoneo per mancanza di certificazione per gli impianti come provato dalla rottura di una condotta degli scarichi degli alloggi sovrastanti. E, non avendo il proprietario riparato il danno, la ditta aveva dovuto farlo da sé per poi trasferirsi altrove. Il proprietario respinge le accuse marcando che per contratto la ditta aveva a disposizione solo lo spazio antistante l'ingresso come parcheggio temporaneo per utenti e consumatori. Piuttosto, erano i suoi dipendenti ad usarlo come sosta selvaggia.

Il Tribunale di Cosenza boccia la domanda della Sas e accoglie in parte quella del proprietario. Effettivamente, la parte a disposizione della società era solo quella antistante l'ingresso. Infondata, anche la questione indennizzo riferendosi la clausola solo ai lavori sul bene locato. E seppur era stato dimostrato che il proprietario, notiziato delle perdite, aveva omesso gli interventi, non era un inadempimento tale da condurre alla risoluzione. Negato pure il rimborso delle spese di riparazione essendo il conduttore autorizzato ad eseguire solo i lavori urgenti. Analoga sorte per la pretesa risarcitoria: lo spostamento in altra sede era stato già pensato e i contrasti avevano solo accelerato il trasloco. La Sas propone appello e la Corte aggiusta il tiro. Il nodo stava nella gravità dell'inadempimento ma, a parte episodi di animosità, non si intravedevano comportamenti rilevanti.

La sentenza andava confermata anche per quel che riguardava le riparazioni trattandosi di clausola che si riferiva solo all'immobile locato per cui legittimamente il proprietario aveva avviato i lavori sulla facciata.

Il riconoscimento del rimborso
Su una questione però, la Corte bacchetta il Tribunale: il rimborso dei costi di riparazione sostenuti dalla Sas le andava riconosciuto perché urgenti e direttamente incisivi sulla fruibilità dell'immobile. Del resto, non erano normali infiltrazioni ma propagazioni derivanti da acque fognarie che producevano muffe, umidità e cattivi odori creando un ambiente insalubre. E seppure le perdite sembravano limitate ad un angolo del locale, l'inconveniente era ben più ampio e quindi da riparare con urgenza. Sentenza confermata, perciò, salvo che per il rimborso cui la ditta aveva diritto.