Il cambio di modalità di conduzione dell'attività turistica può evitare la condanna in condominio

Un condomino proponeva opposizione avverso l'atto di precetto notificatogli dal condominio che gli ingiungeva il pagamento di una somma - quantificata da una precedente sentenza - non avendo cessato la attività di bed and breakfast svolta all'interno del suo appartamento. Dichiarava l'attore che l'attività era da tempo cessata, avendo lo stesso provveduto, successivamente, a locare l'intero appartamento e non già le singole camere dello stesso; il condominio, al contrario, riteneva che l'attività vietata perdurasse.

La condanna agli obblighi di fare o non fare
Nel procedimento civile in esame, definito con sentenza del Tribunale di Milano numero 5159/2020, il condominio ha agito ai sensi dell'articolo 614 bis Codice di procedura civile, secondo cui con il provvedimento di condanna all'adempimento di obblighi di fare o non fare, il giudice, salvo che ciò sia manifestamente iniquo, fissa, su richiesta di parte, la somma di denaro dovuta dall'obbligato per ogni violazione o inosservanza successiva, ovvero per ogni ritardo nell'esecuzione del provvedimento, che costituisce titolo esecutivo per il pagamento delle somme dovute per ogni violazione o inosservanza.

Trattasi di disposizione che consente all'interessato di precostituirsi un titolo esecutivo per il caso in cui il debitore non adempia. Ciò significa che il creditore può agire in via esecutiva, senza la necessità di un accertamento giudiziale preliminare dell'inadempimento, sulla base quindi della sua sola affermazione contenuta nel precetto. Tale istituto è strumento volto ad indurre il debitore all'adempimento di un'obbligazione, giudizialmente accertata, per il tramite della minaccia di una sanzione economica periodica in capo allo stesso (Cassazione 763/2015).Il debitore, per parte sua, dinanzi al giudice della opposizione, non può contestare la misura o il suo ammontare così come era stato fissato, può però contestare che si sia avverato l'inadempimento.

La prova dell'adempimento alla condanna
Nel caso di specie, occorreva, quindi, verificare se il condominio avesse dato prova del permanere dell'attività, posto che la sentenza costituente titolo esecutivo dava atto che il regolamento condominiale prevedeva il divieto per i condomini di destinare le loro proprietà a pensioni o camere di affitto e che l'attore in opposizione svolgeva, all'interno dell'appartamento, la attività di bed and breakfast, che appariva pertanto, in quanto attività sovrapponibile alla antica dizione di pensione o camere d'affitto, attività vietata, della quale si imponeva la cessazione con condanna della penale di una somma giornaliera.

Atteso che il precetto risultava relativo al periodo intercorrente fra la data di pubblicazione della sentenza ed il giorno della notifica dell'atto al condomino, occorreva verificare cosa fosse emerso in quel lasso temporale; in tal senso, l'attore aveva iniziato a locare l'immobile interamente e non più quale singola camera, configurando una locazione turistica, offerta cioè a soggetti che intendono trascorre un breve periodo in città, escludendo una locazione costante ovvero transitoria.

Differenze legali tra attività ricettive
Quel che occorreva, inoltre, considerare era anche il fatto che - posto che la sentenza vietava la attività di B&B ritenuta dal giudice del merito quale attività assimilabile a quella di pensione ed affitta camere indicata nel regolamento condominiale - se la attività di locazione dell'appartamento per intero e per brevi periodi, rientrasse o meno nella categoria. In tale ottica, l'articolo 12 del Codice del turismo, nel disciplinare le strutture ricettive extra alberghiere, prevede che esse siano, tra le altre:
1) gli esercizi di affittacamere composte da camere ubicate in più appartamenti ammobiliati nello stesso stabile, nei quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari;
2) i bed and breakfast a conduzione ed organizzazione familiare, gestite da privati in forma non imprenditoriale, che forniscono alloggio e prima colazione utilizzando parti della stessa unità immobiliare purché funzionalmente collegate e con spazi familiari condivisi;
3) le unità abitative ammobiliate ad uso turistico che sono case o appartamenti, arredati e dotati di servizi igienici e di cucina autonomi, dati in locazione ai turisti, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiore a sette giorni e non superiore a sei mesi consecutivi senza la prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero.

L'ammissibilità dell'attività svolta e l'accoglimento dell'opposizione
Ciò considerato in diritto, il Giudice milanese ha ritenuto che con la sentenza di condanna fossero state vietate le attività di cui ai commi 1 e 2 dell'articolo 12 del Codice del turismo, ovvero l'attività di affittacamere e di bed and breakfast, essendo, invece, l'attività svolta nella finestra temporale relativa al precetto assimilabile a quella di cui al comma 3, ovvero all'unità abitativa ammobiliata ad uso turistico, sebbene non vi fosse stata prova che la locazione fosse di durata inferiore ai sette giorni come previsto dalla legge, con conseguente accoglimento dell'opposizione proposta dal condomino.