Cambio d’uso vietato dal regolamento: sì ai lavori per danni da infiltrazioni ma nessun risarcimento

La clausola del regolamento condominiale che comprima l'esercizio del diritto di proprietà degli immobili di proprietà esclusiva non può essere interpretata in modo estensivo o analogico. Le limitazioni alle facoltà d'uso della proprietà individuale, infatti, devono sempre essere espresse in maniera chiara. Lo precisa la Corte di appello di Milano con sentenza 967 del 22 aprile 2020.

I fatti
È un uomo ad aprire la controversia lamentando infiltrazioni d'acqua nel seminterrato, di cui chiede i danni al condominio. Il locale, originariamente magazzino, aveva subìto un cambio d'uso diventando un ufficio. E le perdite provenienti dalla pavimentazione del cortile condominiale e dalla parete della scala lo avevano reso inagibile tanto che gli inquilini si erano visti costretti a disdire il contratto di locazione.

Con accertamento tecnico preventivo, emersa la riconducibilità delle infiltrazioni alle parti comuni dell'edificio, aveva ottenuto un provvedimento che ordinava al condominio l'esecuzione dei lavori necessari per eliminarne le causa. Il risarcimento, però, non era arrivato. Di qui, la richiesta di condanna del condominio al ristoro del danno emergente: costi per l'Atp, sistemazione del locale, mancato guadagno per impossibilità di locarlo. Pronta, la difesa dell'ente: la mutata destinazione in violazione del regolamento e l'omessa realizzazione delle opere di coibentazione avevano interrotto il nesso causale tra la custodia delle cose comuni ed il danno lamentato.

La decisione
Il Tribunale, vista l'origine delle infiltrazioni, condanna il condominio liquidando in via equitativa la somma per il ripristino ma nega i danni da interrotta locazione. Lo scontro arriva in appello. Il cambio d'uso, precisa il proprietario del locale, non violava il regolamento. E il mancato guadagno andava quantificato con riguardo al canone del contratto di locazione ad uso ufficio effettivamente stipulato. Motivi respinti. A ben vedere, scrive la Corte, il regolamento prevedeva il divieto per i condòmini di destinare i propri immobili a «uffici pubblici, alberghi, ristoranti, pensioni, scuole di danza o di canto, asili d'infanzia, istituti per esercizi fisici» ma non faceva riferimento a uffici privati (come quello della vicenda).

E trattandosi di clausola di limitazione ai diritti del proprietario, non la si poteva interpretare in modo estensivo o analogico. Tuttavia, la scelta di destinare il magazzino ad ufficio, pur non essendo contraria al regolamento, disattendeva un impegno preso verso il condominio stesso. Che quel locale sarebbe stato ad uso esclusivo di magazzino era previsto in un verbale assembleare che l'uomo aveva accettato. Con quella firma, aveva manifestato una precisa ed inequivoca volontà negoziale assumendo nei confronti del condominio l'obbligo di non mutare la destinazione del locale. Era corretta, quindi, la sentenza del Tribunale quando sanciva l'illegittima mutazione della destinazione d'uso.

Il no nel regolamento al cambio di destinazione d’uso
Respinta, anche la lamentela mossa sul parametro di liquidazione del danno ossia l'ipotetico valore locativo del locale. L'uso ufficio, violando l'obbligo assunto verso il condominio, aveva interrotto il nesso tra la temporanea inagibilità del locale riconducibile all'ente come custode e il danno da lucro cessante legato alla risoluzione del contratto di locazione ad uso ufficio. In sintesi, il danneggiato – stipulando consapevolmente una locazione di bene inagibile – aveva spezzato il collegamento causale tra le infiltrazioni d'acqua e la disdetta della locazione, ferma l'esistenza di un danno per non aver avuto la possibilità di disporre del proprio bene. Nodo, questo, che era stato risolto. Si spiega così, la decisione della Corte di appello di Milano di confermare la sentenza di primo grado.