I canoni non pagati non si compensano con il deposito cauzionale
Una clausola del genere viene ritenuta legittima anche perché stipulata in una locazione di tipo non abitativo, dove«non sussiste una parte “debole” meritevole di peculiare salvaguardia»
È lecita la rinuncia pattizia alla restituzione del deposito cauzionale per una locazione a fronte di canoni non pagati. Lo ha affermato la Cassazione con l’ordinanza 20975/2020 , dando un colpo alla prassi di non pagare gli ultimi mesi di canone a fine locazione contando sul fatto che il deposito cauzionale possa compensare il debito.
Il giudizio di merito
Il contenzioso era sorto dopo che il locatore aveva ottenuto un decreto ingiuntivo di oltre 10mila euro nei confronti del conduttore di un capannone industriale a Reggio Emilia per canoni e imposte di registro non versati. Il conduttore sosteneva però che questa somma sarebbe stata compensata dal deposito cauzionale a suo tempo versato. Il Tribunale aveva in primo grado dato ragione al conduttore, sostenendo che «vista l’eccezione di compensazione relativa alla restituzione del deposito cauzionale, il locatore non può rifiutarsi di restituire il deposito cauzionale al conduttore sulla base di generiche contestazioni o semplicemente riservandosi di agire in un separato giudizio per il risarcimento dei danni».
La Corte d’appello, però, aveva ribaltato la sentenza di primo grado, ritenendo che la clausola che ra stata sottoscritta nel contratto di locazione e che conteneva una rinuncia espressa alla compensazione fosse perfettamente lecita, con la conseguenza che, da una parte, il conduttore avrebbe dovuto pagare i canoni arretrati, mentre il locatore avrebbe dovuto restituire il deposito cauzionale una volta effettuate le necessarie verifiche su eventuali danni o dopo un altrettanto eventuale contenzioso. I due crediti, quindi, avrebbero dovuto seguire binari diversi, senza compensazione reciproca.
In Cassazione
La Cassazione, respingendo il ricorso del conduttore contro la sentenza della Corte d’appello, ha quindi riconosciuto la legittimità di una clausola contrattuale che recitava così: «Rinuncia alla compensazione e ritenzione. Il conduttore rinuncia espressamente a far valere i diritti di ritenzione e compensazione che dovessero eventualmente competergli».
Per la Cassazione si tratta di una clausola che si rapporta «ictu oculi alla fase esecutiva del contratto per configurare gli obblighi del conduttore nel senso, in sostanza, di un peculiare solve et repete con specifico riferimento, per quanto qui interessa, all’eccezione di compensazione come forma di estinzione del credito del locatore, estinzione che viene esclusa nell’ambito di un evidente equilibrio sinallagmatico che le parti hanno perseguito pure sotto il profilo ella tutela del locatore».
Quest’ultimo passaggio evidenzia quindi che una clausola del genere viene ritenuta legittima anche perché stipulata in una locazione di tipo non abitativo, dove, prosegue la Cassazione «non sussiste una parte “debole” meritevole di peculiare salvaguardia nella conformazione, appunto, del concreto sinallagma, essendo del tutto aperta anche in questo tipo di contratto al libertà negoziale laddove non trovi specifici freno normativi».
