Affitto, basta saltare due mesi di canone o spese senza un buon motivo e il contratto è risolto

Se l'inquilino “salta” una o più mensilità, o non paga oneri accessori per un importo superiore a due canoni, non è il giudice a dover sancire la gravità dell'inadempimento che è predeterminata dalla legge. L'omissione non validamente giustificata, infatti, è circostanza idonea ad alterare l'economia contrattuale ossia l'equilibrio tra prestazione del locatore e controprestazione del conduttore.

Lo sottolinea il Tribunale di Roma con sentenza n. 5365 del 4 marzo 2020 . È uno s fratto per morosità ad aprire la controversia: mancavano, contesta il proprietario chiedendo la risoluzione della locazione, due canoni oltre a spese condominiali che sfioravano i tremila euro. Domanda accolta. Il titolare dell'alloggio, rileva il giudice capitolino, aveva assolto agli oneri di prova che gli imponevano di dimostrare l'esistenza di un contratto regolarmente registrato e il mancato introito delle mensilità pattuite.

L’inadempimento contrattuale
Nelle ipotesi di inadempimento di un'obbligazione, infatti, il creditore che agisca in via alternativa per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno o per l'adempimento deve solo provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione dell'inadempimento della controparte.

Al debitore, invece, spetta provare il fatto estintivo dell'obbligazione costituito dall'avvenuto adempimento (Corte di cassazione 3373/2010). Quanto, poi, al merito più stretto della questione, è noto che – alla luce di quanto ribadito da diverse pronunce quali Cassazione 13887/11 – la sospensione totale o parziale dell'adempimento dei doveri assunti dall'inquilino è considerata legittima «soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti».

Contratto sbilanciato
A rischio di risoluzione, quindi, anche il contratto che si sia sbilanciato per essersi il conduttore autoridotto il canone adducendo vizi che abbiano parzialmente limitato ma non del tutto impedito il godimento del bene (Tribunale di Trieste 168/2018). D'altronde – si legge nella sentenza della Cassazione 11783/2017 – il principio per cui inadimplenti non est adimplendum non può prescindere dal rispetto dei criteri di correttezza e buona fede che permeano l'intera vicenda.

Ebbene, nella fattispecie, trattandosi di locazione abitativa e avendo il conduttore omesso di pagare più mensilità – comportamentoc non valutabile per gravità ed importanza dal giudice ma predeterminato per legge (Cassazione 15348/2017) – ben ci si poteva attivare per “chiudere” il contratto. Di qui, considerato lo squilibrio tra le prestazioni delle parti e la gravità della condotta inerente un'obbligazione primaria del negozio che rende inutile ogni valutazione ( Tribunale di Roma 1432/2019), l'inevitabile decisione di dichiarare la risoluzione del contratto di locazione con condanna al pagamento dei mensili scaduti ed al rilascio del bene.