Immobile non abitativo locato, la verifica sull’idoneità spetta al conduttore
Nel contratto di locazione relativo ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative. Questo è il principio appena espresso dalla Corte di Cassazione con la Ordinanza n 17911 depositata in cancelleria in data 27 agosto 2020.
A tal fine, è stato argomentato che la destinazione particolare dell’immobile - tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche, ovvero che sia idoneo a conseguire precipue licenze amministrative – diventa rilevante per il locatore solo se di tale caratteristica lo stesso si sia fatto garante in sede contrattuale, esplicitandolo espressamente.
Viceversa, non assume alcuna rilevanza di sorta la clausola di stile contenuta in un contratto di locazione con cui viene enunciato genericamente l’astratta idoneità dell’immobile, peraltro, riferibile al conduttore (in punto, sono state richiamati i seguenti precedenti: Corte di Cassazione 14731 del 07/06/2018; conforme 1735 del 25/01/2011).In effetti, a norma degli articoli 1575 e 1576 codice civile il locatore è “solamente” obbligato a consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione, a mantenerla in stato da servire all’uso convenuto, a garantirne il pacifico godimento e a eseguire tutte le riparazioni necessarie.
Dunque, l’ipotetico diniego da parte della pubblica amministrazione delle autorizzazioni o licenze necessarie per la destinazione dell’immobile locato a una determinata attività commerciale non integra un inadempimento da parte di quest’ultimo, a meno che questi non ne avesse espressamente garantito il rilascio.Solo in questa ultimo caso si potrebbe assumere che la locazione sia nulla, per giuridica impossibilità dell’oggetto, siccome non sarebbero conseguibili i provvedimenti amministrativi di autorizzazione occorrenti all’utilizzazione o alla trasformazione del bene secondo le esigenze dell’uso convenuto.
