Casa «di lusso», per la superficie si contano i vani utilizzabili e non solo quelli abitabili

La maggiore parte degli appartamenti situati nei condomini italiani è classificata fiscalmente come di civile abitazione (A/2) e non di lusso (A/1) e la differenza tra le due categorie ha notevoli conseguenze tributarie .

Questa constatazione non significa che tutti gli appartamenti condominiali siano classificati A/2 : pertanto in un condominio possono coesistere entrambe le categorie di abitazioni , senza che la condominialità dei beni comporti la classificazione tributaria più favorevole al contribuente.

Questa è la conclusione della Corte di Cassazione (ordinanza n. 5346/2020) la quale ha rigettato (condannandolo al pagamento delle spese di lite ed al doppio del contributo unificato) il ricorso di un contribuente contro un avviso di liquidazione con cui l'agenzia delle Entrate aveva revocato i benefici per l'acquisto della prima casa , in ragione della successiva rivendita del bene e del riacquisto di un altro immobile di lusso.

Definizione di immobile di lusso
Per la Commissione provinciale tributaria l'immobile era di lusso poiché aveva una superficie utile complessiva superiore a 249 mq (l'Agenzia del territorio accertava una superficie di mq. 259) . In particolare il giudice affermava che la nozione di superficie utile complessiva non comportava l'abitabilità degli ambienti, quanto la loro utilizzabilità. Da questa superficie dovevano essere esclusi soltanto i balconi, le terrazze, le cantine , le soffitte , le scale ed il posto macchina, ma , nel caso trattato , non poteva escludersi il locale lavanderia , in quanto abitabile, poiché aveva una normale altezza pari al resto dell'abitazione ed era provvisto di luce naturale.

La Corte di Cassazione rilevava il carattere di lusso dell'abitazione che , se pure inserita in un condominio , aveva una superficie utile complessiva superiore a 240 mq. La Corte perciò richiamava la propria giurisprudenza per cui la norma di riferimento per individuare le abitazioni di lusso è l'articolo 6 del Dm 2.8.1969 che è applicabile anche agli appartamenti compresi in fabbricati condominiali o a singole unità abitative ed il punto di differenza tra la civile abitazione e quella di lusso è unicamente la superficie coperta inferiore o superiore a 240 mq.(Cassazione 13311/2016).

Il regime fiscale delle case di lusso
Per quanto riguarda l'applicabilità delle imposte di registro , ipotecarie e catastali per stabilire se un'abitazione sia di lusso , come tale esclusa dai benefici di acquisto della prima casa, previsto dal Dpr 131/1986, la sua superficie utile deve essere calcolata secondo il Dm lavori pubblici 1072/1969 e corrisponde all'estensione globale contemplata nell'atto di acquisto , detratta la superficie dei balconi, delle terrazze , delle cantine , delle soffitte , delle scale e del posto macchina .

Le norme relative ai benefici fiscali non possono essere interpretate estensivamente (Cassazione 30930/2019). Quindi la Corte di Cassazione conclude che nel calcolo della superficie si deve prescindere dal requisito dell'abitabilità, elemento non richiamato nel Dm 2.8.1969, mentre è un parametro idoneo l'utilizzabilità degli ambienti e, quindi la loro idoneità di fatto allo svolgimento di attività della vita quotidiana , quale è il locale della lavanderia del ricorrente.