Affitti: si può essere morosi anche in assenza del certificato di agibilità

Non “pesa” sulle sorti del contratto di locazione l'eventuale mancanza del certificato di agibilità se l'inquilino abbia concretamente usato l'alloggio. Ad incidere, è soltanto l'assoluta inidonetà del bene a potere ottenere la certificazione. Lo afferma il Tribunale di Roma con sentenza n. 14807 dell'11 luglio 2019.

Il caso
Ad aprire la controversia la decisione della proprietaria di citare la ditta cui aveva locato un immobile per intimarle lo sfratto per morosità. Ordinato il rilascio e mutato il rito, la causa prosegue. Pronta la difesa del titolare della ditta conduttrice: la richiesta di convalida dello sfratto andava respinta per inesistenza della morosità lamentata e, comunque, era la proprietaria a dover rifondere alla ditta 25 mila euro di danni e l'indennità di avviamento commerciale. Ricostruzione bocciata dal giudice che dichiara risolto il contratto di locazione per grave inadempimento dell'inquilina.

L’onere della prova
La proprietaria, spiega il tribunale capitolino, aveva dimostrato il titolo fondante la sua pretesa creditoria allegando il contratto di locazione regolarmente registrato. Ed è noto che chi agisce per l'esatto adempimento ha solo l'onere di provare il fondamento del suo diritto, potendo limitarsi a dare atto, semplicemente, dell'altrui inadempimento. Sarà questi, semmai, a doversi discolpare mettendo nero su bianco l'avvenuto esatto assolvimento dei suoi doveri.

Allo stesso modo, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno o per l'adempimento dovrà provare soltanto la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, spettando al debitore dimostrare il fatto estintivo della pretesa cioè l'adempimento. Riparto probatorio identico se si sollevi eccezione d'inadempimento o si deduca l'inesatto adempimento (Corte di cassazione n. 826/2015).

La mancanza del certificato di agibilità
Tuttavia, nella vicenda, il titolare della ditta – dopo essersi accordato per la cessione della pizzeria esercitata nei locali locati, dove erano stati realizzati lavori di ristrutturazione per consentire lo svolgersi di questa attività – era “inciampato” in un imprevisto. Nel formalizzare la pratica aveva scoperto, tramite la sua commercialista, che l'immobile era privo del certificato di agibilità.

Cirostanza non trascurabile perché rendeva impossibile sia la cessione d'azienda che lo svolgimento di ogni ulteriore attività commerciale. Di qui, l'opposizione all'istanza di convalida dello sfratto e le domande riconvenzionali tese ad ottenere il ristoro del danno e il pagamento dell'indennità di avviamento commerciale. Richieste inaccoglibili perchè intanto il titolare della ditta non aveva proposto domanda riconvenzionale di risoluzione per colpa della locatrice. Disattesa anche la questione della mancanza del certificato di abitabilità che avrebbe causato il fallimento della cessione di azienda e bloccato l'esercizio di attività commerciali.

Il danno ingiusto e il risarcimento
Il contratto di locazione, scrive il tribunale, parlava sì di locazione ad uso commerciale ma non prevedeva la possibilità per il conduttore di mutare questo uso, sublocare o cedere i locali a società senza permesso scritto del locatore. Per patto espresso, allora, era vietato anche procedere alla cessione dell'azienda. La mancata cessione dell'azienda, pertanto, trattandosi di attività contrattualmente illecita, non poteva determinare alcun diritto al risarcimento del danno. A difettare, in sostanza, era quel requisito del danno cosiddetto ingiusto in nome del quale scatta il ristoro per lesione di interesse rilevante per l'ordinamento (Corte di cassazione, sezioni unite, n. 500/1999).

Non solo. L'eventuale mancanza del certificato di agibilità, peraltro in seguito ottenuto, non incide sul contratto di locazione che si instaura validamente se vi sia stata la concreta utilizzazione dell'immobile da parte del conduttore che, prima dell'intimazione di sfratto per morosità, non ne aveva chiesto la risoluzione. In sintesi, non conta la mancata certificazione ma l'assoluta inidoneità dell'immobile locato a poterla ottenere (Corte di cassazione n. 15378/2018). Si motiva così, la decisione del tribunale di soffermarsi sul grave inadempimento della ditta conduttrice, morosa da oltre un anno, e pronunciare la risoluzione del contratto di locazione.