Affitto/2. Che vuol dire «piccola manutenzione» a carico dell’inquilino?

L'unità immobiliare può essere locata unitamente al mobilio in essa contenuto. Spesso si tratta di soluzione accattivante per chi ha necessità di trasferirsi per motivi di lavoro, non portandosi dietro la famiglia.

Le cose mobili presenti nell'alloggio sono di proprietà del locatore, salvo che le parti non statuiscano diversamente. Si ricordano quindi i doveri delle parti in gioco

Il Codice civile
Secondo il disposto dell'art. 1571 c.c., «La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo».

Il contratto si qualifica in termini di contratto a prestazioni corrispettive (godimento dell'immobile verso pagamento di un corrispettivo, il così detto canone) sulla cui base si forme il diritto personale di godimento del conduttore sul bene immobile del locatore.
Vige una specifica disciplina normativa della locazione, la famosa legge sull'equo canone (legge n. 392/78 ancora parzialmente in vigore) e successiva legge n. 431/98 (che l'ha in gran parte sostituita).

Il tipo di riparazione
Ci si domanda come debba essere disciplinato il caso in cui le cose mobili di proprietà del locatore subiscano deterioramento o danno. La risposta è la seguente: tutto dipende dalla natura della riparazione da effettuare.

Il principio generale è sancito dall'art. 1576 c.c., «Mantenimento della cosa in buono stato locativo», che così dispone: «Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore».

In prima battuta incombe in capo al proprietario l'obbligo di garantire la funzionalità dell'appartamento e di tutto quanto ad esso correlato.

La «piccola manutenzione»
Per quanto concerne le opere di piccola manutenzione, la regola è diversa.
Secondo l'art. 1609 c.c., si ha che: «Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell'art. 1576 devono essere eseguite dall'inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito. Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali».

La Cassazione ha specificato che «la definizione delle piccole riparazioni, a carico del locatario di fondo urbano … è rimessa all'apprezzamento del giudice, il quale, deve, al riguardo, tener conto, in una valutazione d'insieme, della entità del relativo impegno economico, riferita alla rilevanza economica della locazione, nonché della destinazione dell'immobile e dei corrispondenti obblighi di custodia, gravanti sul conduttore (Cass. 6.5.1978 n. 2181)» (Cass. 27 luglio 1995 n. 8191).

Si tenga poi conto che quando il conduttore entra nell'alloggio in virtù della locazione, automaticamente assume la funzione di custode delle cose esistenti all'interno dell'alloggio e pertanto ne ha diretto potere d'intervento.

Cosa ha detto la Cassazione
«…tra le riparazioni a carico dell'inquilino rientrano anche quelle relative alla rottura di elementi “esterni” dell'impianto idrico per la cui sostituzione non occorre intervenire nelle opere murarie. (Nella fattispecie la Cassazione ha ritenuto che dei danni provocati dalla rottura del tubo flessibile del bidet debba rispondere l'inquilino, atteso che la serpentina è un tubo pieghevole non inglobato nell'impianto interno idrico, per la cui sostituzione non occorre intervenire nelle opere murarie e, di conseguenza, è sotto la vigilanza del conduttore-inquilino che sarà responsabile dei relativi danni)» (Cass. 28 novembre 2007 n. 24737).

Mentre per le tubature incassate nei muri, la Suprema Corte ha osservato che il conduttore non può qualificarsi custode e quindi non è tenuto nemmeno ai sensi dell'art. 1609 c.c. alla manutenzione delle parti di impianti interni alla struttura dell'immobile (elettrico, idrico, termico) per l'erogazione dei servizi indispensabili al suo godimento, non avendone il potere diretto di vigilanza e controllo (Cass. 22 maggio 2014 n. 11353)