Chi si ravvede sull’affitto paga il registro solo sul primo anno

In caso di ravvedimento operoso per regolarizzare la tardiva registrazione del contratto di locazione, il contribuente può versare l’imposta di registro (con sanzioni e interessi) per la sola prima annualità contrattuale. E l’ufficio non può emettere un avviso di liquidazione per irrogare la sanzione sull’imposta dovuta per l’intera durata pluriennale del contratto. Lo ha stabilito la Ctr della Lombardia, con la sentenza 4118/12/2019 (presidente e relatore Paganini).

L’articolo 43, comma 1, lettera h) del Dpr 131/1986 prevede, in linea generale, per i contratti a durata pluriennale, che la base imponibile è costituita dai corrispettivi in denaro pattuiti per l’intera durata del contratto. In base al comma 1 dell’articolo 17 dello stesso decreto, l’imposta dovuta per la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili, è liquidata dalle parti contraenti e assolta entro 30 giorni. Il comma 3 dello stesso articolo dispone, però, che, per i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, l’imposta può essere assolta sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto o annualmente sull’ammontare del canone relativo a ciascun anno.

In sostanza, l’articolo 17 che prevede la facoltà di versamento anno per anno rappresenta una deroga alla regola generale stabilita dall’articolo 43, che fa riferimento invece ai corrispettivi in denaro pattuiti per l’intera durata del contratto.Pertanto, se le parti hanno scelto di applicare l’imposta di registro per ogni singolo anno in sede di ravvedimento, il Fisco non può irrogare la sanzione per l’intera durata del contratto in virtù dell’articolo 43.

A queste conclusioni è giunta la giurisprudenza di merito che pare maggioritaria (tra le altre, Ctp Milano 1874/2018 e 1610/2019; Ctr Milano 1457/2018). Va segnalato, però, anche un filone di segno contrario (tra le altre, Ctr Milano 1879/2019 e Ctp Mantova 82/2018), secondo cui il ravvedimento va parametrato all’imposta dovuta per l’intera durata pluriennale del contratto, poiché il contribuente vanta solo una mera facoltà di rateizzare il pagamento.

Il Fisco afferma che alla regola generale dell’imposta di registro dovuta per l’intera durata del contratto ex articolo 43 fanno eccezione i contratti di locazione pluriennali (circolare ministeriale 12 del 1998); ma anche la circolare 33/E/2006 fa espresso riferimento alle locazioni aventi durata pluriennale la cui determinazione dell’imposta è cadenzata dai segmenti temporali in cui è suddiviso il periodo di durata del contratto.

La circolare 26/E/2011, però, per un contratto abitativo 4+4 richiede la registrazione tardiva con imposta parametrata sul primo quadriennio (anziché sul primo anno). Vero è che la circolare riguarda la cedolare secca – ipotesi di cui non si è occupata la Ctr Lombardia qui in commento – ma l’affermazione del Fisco pare richiamare un principio generale cui l’ufficio si era attenuto nel caso in esame.