Affitto da rimborsare: se muore l’usufruttuario-locatore pagano gli eredi

Se l'inquilino stipula un contratto di locazione abitativa con l'usufruttuario dell'immobile e gli versa più del dovuto, alla sua morte non dovrà chiederne il rimborso al nudo proprietario, nel contempo divenuto proprietario pieno, ma agli eredi dell'usufruttuario defunto. Lo precisa la Corte di cassazione con sentenza n. 24222 del 30 settembre 2019 (relatore Graziosi).

L’esborso in eccesso
Apre la lite la richiesta di un uomo tesa a riavere dal nudo proprietario dell'appartamento preso in affitto dall'usufruttuario, poi defunto, quanto sborsato in eccesso rispetto al mensile pattuito. Il tribunale accoglie la domanda condannando il nudo proprietario alla restituzione del danaro. Quest'ultimo, infatti, attivandosi per subentrare nel contratto aveva assunto anche la responsabilità del debito maturato dall'usufruttuario prima della morte.

I limiti della norma
Appellata la pronuncia, ed accolta solo in parte l'impugnazione, il caso arriva in Cassazione. Era stata male impostata – rileva il legale del nudo proprietario – la questione della titolarità della posizione passiva fatta valere in giudizio e, di riflesso, erroneamente intepretato l'articolo 999 del Codice civile. La norma, spiega la Corte di legittimità, si limita a stabilire che le locazioni concluse dall'usufruttuario, in corso al tempo della cessazione dell'usufrutto, continuano per la tutta durata stabilita.
È in questo senso che la locazione si intende opponibile al nudo proprietario che vi subentri. Come a dire che, cessato l'usufrutto, il conduttore manterrebbe il diritto di godimento anche nei confronti dell'attuale proprietario nonostante sia un terzo rispetto al contratto. Tuttavia, proseguono i giudici, la disposizione civilistica non indica quale sia il soggetto cui l'inquilino debba chiedere il ristoro degli importi indebitamente versati nelle mani dell'usufruttuario. Questo il nodo della lite.

Si applicano le regole della successione
La Corte di appello, infatti, aveva ritenuto che il ricorrente – nella sua qualità di nudo proprietario che, peraltro, aveva manifestato la volontà di subentro nel contratto – si fosse accollato anche la responsabilità per il debito del defunto. Ricostruzione sbagliata. In ipotesi del genere, come insegna la Cassazione (sentenza 17030/2015), vanno applicate le regole sulla successione ereditaria: sono gli eredi a sostituire il defunto (usufruttuario e primo locatore) nella responsabilità per i debiti sorti nei confronti dell'inquilino prima della morte, mentre il nudo proprietario (poi proprietario pieno) risponderà solo dei debiti nati dopo il decesso dell'usufruttuario (originario debitore). Tesi confortata anche dalla sentenza della Cassazione 14834/2016. E anche qualora il nudo proprietario, divenuto pieno proprietario, manifesti la volontà di subentrare nel rapporto, il subingresso non varrà per il passato.

Rapporto personale
Il rapporto di locazione, avendo natura personale ed intercorrendo solo tra locatore e conduttore, prescinde, in sintesi, dalla titolarità del bene locato.
D'altronde, dopo la firma del contratto di locazione da parte dell'usufruttuario e finché perduri il rapporto, è all'usufruttuario e di seguito ai suoi eredi, che vanno riferiti debiti e crediti nascenti dal negozio, inclusi i crediti maturati dall'inquilino per aver pagato più del canone concordato. Ecco che, nella vicenda, il conduttore avrebbe dovuto chiedere il rimborso delle somme indebitamente versate alla sua controparte locatizia (usufruttuario e per esso gli eredi) e non al nudo proprietario, il cui ricorso va, pertanto, accolto.