Affitto, quando la morosità è troppo alta il contratto va risolto

La crisi economica incombente crea, purtroppo, sempre più frequentemente, casi di morosità tra locatore e conduttore. Un fenomeno ben rappresentato dalla sentenza del Tribunale Ordinario di Roma n°13775 del 2019 dove si è giudicato una vicenda originata dall'atto di citazione, con la quale una locatrice intimava, al locatario del proprio immobile lo sfratto per morosità. L'immobile era stato concesso ad uso ufficio, con contratto con decorrenza dall'1° novembre 1987, con il quale il conduttore si era impegnato a corrispondere un canone annuo di euro 6.817,24 da versare in rate trimestrali anticipate di euro 1.704,31 ciascuna, entro il primo giorno di ogni mese.
Il convenuto si era resa moroso del pagamento di parte della rata trimestrale del febbraio 2018 e delle intere rate di maggio ed agosto 2018 per un totale di euro 4.086,20. Per tali ragioni gli intimanti chiedevano la convalida dello sfratto ed il rilascio dell'immobile. La parte intimata si costituiva in giudizio, deducendo di sempre corrisposto regolarmente i canoni di locazione e di aver versato le rate trimestrali intimate con bonifici del 2 aprile 2018, 3 maggio 2018 e 14 settembre 2018, per la somma complessiva di euro 4.500,00, oltre alle spese condominiali con ulteriori bonifici.
Con ordinanza del 9 gennaio il Tribunale accoglieva la domanda della locatrice in quanto, in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, deve provare la fonte del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento.
Il convenuto, tra l'altro, non aveva dato una adeguata dimostrazione di un fatto estintivo della pretesa creditoria, dichiarando solo di aver contabilizzato i pagamenti stessi per delle morosità pregresse. I creditori avevano, perciò, ogni facoltà di imputare tali pagamenti ad estinzione di mensilità diverse da quelle indicate insolute. Questo perché nel caso di morosità del conduttore per più canoni mensili della locazione, spetta al locatore stabilire a quali dei canoni, scaduti e non corrisposti, debbano essere imputate le somme ricevute dal conduttore, indipendentemente dalle contrarie indicazioni di quest'ultimo. Peraltro, qualora si fosse data rilevanza alle indicazioni sulle ricevute di pagamento depositate dal convenuto, l'omesso versamento del canone locativo alle scadenze pattuite in contratto sarebbe risultato, comunque, un fatto idoneo ad alterare l'equilibrio tra prestazione del locatore e controprestazione del conduttore. Considerando, inoltre, che nelle locazioni ad uso diverso, la valutazione della non scarsa importanza dell'inadempimentodeve ritenersi implicita se tale inadempimento si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto. L'omesso pagamento dei canoni alle scadenze rende, quindi, inutile una valutazione specifica della gravita dell'inadempimento, ai fini della risoluzione del contratto. Pertanto, ai fini della risoluzione, non è necessaria alcuna valutazione specifica della gravità dell'inadempimento, essendo essa implicita nella circostanza stessa del mancato pagamento.
I giudici hanno, perciò, valutato la morosità intervenuta nelle more di giudizio e fino al rilascio in euro 9.199,13, per più di cinque trimestralità di canone di locazione, ritenendo inconsistenti le eccezioni del convenuto che, anche a seguito del decesso del precedente locatore, effettuava pagamenti dei canoni di locazione e quindi avrebbe potuto, con le stesse modalità, continuare a versare le mensilità successive all'intimazione di sfratto. Il tribunale ha, inoltre, considerato, ai fini della gravità dell'inadempimento, gli oneri condominiali non versati come da estratto conto in allegato alle memorie integrative, non specificamente contestato da parte convenuta.
I giudici hanno, perciò, accolto la domanda di parte attorea, dichiarando risolto il contratto di locazione stipulato tra locatore e conduttore, condannando quest'ultimo al rimborso, in favore degli attori, delle spese di lite, liquidate in euro 1.671,00, di cui euro 156,00 per esborsi, oltre accessori di legge e rimborso forfettario ed al pagamento di euro 49,00 in favore dell'entrata del bilancio dello Stato.