Il locatore non risponde dei danni causati da ciò che è affidato all’inquilino

Il proprietario dell'immobile locato non risponde dei danni causati da parti e accessori che risultino nella disponibilità e custodia dell'inquilino, ma solo dei pregiudizi derivanti da strutture murarie e impianti ad esse conglobati di cui conserva il dominio. Lo precisa la Corte di Cassazione con ordinanza n. 8769 del 29 marzo 2019 (relatore Fiecconi). Formulano il ricorso gli ex soci di una Snc cui i giudici d'appello avevano negato il risarcimento dei danni subiti all'interno del loro immobile per via della fuoriuscita di acqua proveniente dall'alloggio soprastante, di proprietà di un'altra ditta ma locato a terzi.
Secondo la Corte di secondo grado, per le perdite – provenienti dalla rottura di un vaso di espansione della caldaia – non poteva pagare il padrone di casa ma il conduttore che lo aveva installato per esigenze commerciali. I danneggiati non concordano e portano il caso sul tavolo della cassazione che, però, conferma quanto statuito e libera il proprietario da ogni addebito. Non rilevava, spiega, che nell'appartamento fossero in corso lavori di ristrutturazione coinvolgenti un serio intervento sull'apparato impiantistico in custodia al titolare. Gli sgorghi, infatti, non derivavano da parti inglobate nelle strutture murarie ma dall'esplosione del vaso di espansione della caldaia e, quindi, da un mero elemento accessorio installato dall'inquilino per far fronte alle esigenze della sua attività. Ed è noto, al riguardo, come sugli impianti e beni annessi alla cosa locata, si possano prospettare profili di responsabilità per omessa custodia sia del locatore che del conduttore ma unicamente qualora se ne provi la sussistenza di un potere reale sul bene. Potere-dovere – inteso come disponibilità giuridico materiale che obbliga ai necessari interventi – che compete al proprietario, possessore o detentore «a seconda del potere di fatto esercitato sulla res» (Cassazione 11815/2016).
In altre parole, custode è chi, avendo il «potere effettivo, dinamico ed esclusivo» sul bene (Cassazione, Sezioni Unite, 12019/1991) è nelle condizioni di controllarne i rischi ed eventualmente prevenirli. Ecco che, nell'ipotesi di bene locato, varrà il principio – ribadito da Cassazione 11815/2016 – per cui il proprietario dell'immobile «conservando la disponibilità giuridica del bene e quindi la custodia delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati, è responsabile, ai sensi dell'articolo 2051 c.c., dei danni cagionati a terzi da dette strutture ed impianti, mentre con riguardo ad altre parti ed accessori del bene locato, delle quali il conduttore ha la disponibilità con facoltà od obbligo di intervenire allo scopo di evitare pregiudizio a terzi, la responsabilità verso i terzi, secondo la previsione della suddetta norma, grava soltanto sul medesimo».
Si pensi, poi, alla circostanza per cui – malgrado la locazione comporti il trasferimento al conduttore dell'uso e del godimento dell'immobile, dei servizi accessori e delle parti comuni dell'edificio – una tale detenzione non libera il proprietario dall'«obbligo di vigilanza sullo stato di conservazione delle strutture edilizie e sull'efficienza degli impianti». E allora, spetterà al giudice individuare il soggetto che, vantando un effettivo governo del bene, sia anche responsabile dei danni da esso cagionati. Ebbene, nella vicenda, l'allagamento – scatenato da un elemento accessorio dell'alloggio – andava imputato a una cattiva o insufficiente gestione da parte dell'inquilino e non certo a una condotta omissiva del proprietario che, perciò, doveva restare estraneo alla pretesa risarcitoria.