Nullità dei contratti d’affitto e tutela dell’inquilino: vademecum della Cassazione

Una conduttrice di un immobile aveva convenuto in giudizio, davanti ad un Tribunale Toscano, il locatore, rappresentando di avergli corrisposto un canone superiore rispetto quello dichiarato dallo stesso locatore (previa denuncia di un contratto verbale) e chiedendogli, pertanto, la ripetizione dell'indebito. L'azione viene però bocciata davanti i due primi gradi di giudizio.
L’inquilina ricorre in Cassazione, lamentando la violazione e falsa applicazione dell'articolo 1 I. 431/98 e dell'articolo 1, comma, 59 della legge finanziaria 2016 e delle norme da questo richiamate (art. 3 co. 8 d.lgs. 23/11 e art. 1, co. 1 I. 80/149).
In particolare, la ricorrente-conduttrice assume che il giudice di merito, pur avendo riconosciuto l'esistenza di un contratto verbale, non ne ha tratto la conseguenza della nullità per violazione dell'articolo 1, comma 4 della 431/98 (a mente del quale: per la stipula di validi contratti di locazione e' richiesta la forma scritta).
La Suprema Corte di Cassazione, con Ordinanza numero 5794 del 2019, pubblicata in data 28 febbraio 2019 , ne accoglie il ricorso, spiegando la seguente motivazione.
Ad avviso dei giudici di legittimità la Corte di Appello toscana, con la sentenza impugnata, ha errato nella misura in cui:
1) Non ha dato atto che il contratto in disamina (risalente al mese di marzo 2012) è stato registrato con firma apocrifa della conduttrice (che ha disconosciuto la firma);
2) ha accertato la sussistenza del rapporto di locazione di fatto;
3) ha erroneamente escluso che il contratto verbale sia stato abusivamente imposto dal locatore, il quale ha falsamente sottoscritto il contratto di locazione e l'ha registrato.
La Corte di merito, dunque, ha erroneamente interpretato ed applicato – così continua il provvedimento - i principi discendenti dalla sentenza delle Sezioni Unite n. 18214 del 2015, ove si era affermato, diversamente, che il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza la forma scritta ex articolo 1, comma 4, della legge n. 431 del 1998 è affetto da nullità assoluta, rilevabile da entrambe le parti e d'ufficio, attesa la “ratio” pubblicistica del contrasto all'evasione fiscale, con la sola eccezione dell'ipotesi prevista dal successivo articolo 13, comma 5, in cui la forma verbale sia stata abusivamente imposta dal locatore, nel qual caso il contratto è affetto da nullità relativa di protezione, denunciabile dal solo conduttore.
A tal punto, i giudici di legittimità scandiscono i principi che dovrebbero governare l'esame giudiziale delle fattispecie contrattuali esaminate, precisando come gli stessi vizi ivi denunciati siano rilevabili d'ufficio. Ed invero. Nella richiamata pronuncia delle Sezioni Unite, si distinguono:
1) l'ipotesi in cui il locatore ha preteso l'instaurazione di un rapporto di fatto abusivamente imposto, mediante coazione idonea ad influenzare il processo di formazione della volontà del conduttore, condizionando alla forma verbale l'instaurazione del rapporto di locazione in violazione dell'articolo 1, co. 4 L. n. 431 del 1998);
e
2) l'ipotesi in cui il contratto la cui forma verbale sia stata liberamente concordata tra le parti.
Orbene, solo nel primo caso il conduttore può chiedere:
a) la riconduzione del contratto a condizioni conformi (art. 2, co. 3), e cioè a quanto previsto in relazione ad accordi definiti ai sensi dell'art. 2, co. 3 dalle associazioni locali della proprietà e degli inquilini, ovvero ai sensi dell'art. 5, commi 2 e 3;
b) la restituzione dell'eccedenza pagata rispetto al dovuto in base a quanto previsto dai suindicati accordi.
Quindi il giudice di merito – così dispone il provvedimento - deve (anche d'ufficio):
1) accertare l'esistenza del contratto stipulato verbalmente in violazione dell'art. 1, co. 4;
2) accertare che la forma verbale sia stata “imposta” dal locatore al conduttore;
3) determinare il canone dovuto (ex tunc) alla stregua dei suindicati accordi di categoria.
Per l'ipotesi, dunque, di contratto a forma verbale liberamente concordata tra locatore e conduttore le Sezioni Unite hanno concluso che:
1) trovano applicazione i principi generali in tema di nullità, anziché la disciplina speciale dedotta dalla legge n. 431 del 1998;
2) il locatore può agire in giudizio per il rilascio dell'immobile occupato senza alcun titolo;
3) il conduttore può ottenere la (parziale) restituzione delle somme versate a titolo di canone in misura eccedente quella del canone concordato.
Sulla scorta di tale principi e sulla base della scandita sequenza temporale degli accertamenti da effettuare in sede di merito, la Corte ha cassato la Sentenza impugnata rinviandola alla Corte di merito, per farne incetta e darne concreta applicazione.