Affitto, contratto irrimediabilmente nullo quando manca la forma scritta

È affetto da nullità assoluta, rilevabile da entrambe le parti e d'ufficio, il contratto di locazione ad uso abitativo privo della forma scritta. Ad esigerlo, ragioni di contrasto all'evasione fiscale. La nullità sarà solo relativa – e denunciabile dall'inquilino – per gli accordi che siano verbali per volontà del proprietario ma spetterà al conduttore provare l'arbitrarietà dell'iniziativa. Lo scrive il Tribunale di Roma con sentenza n. 1895 del 24 gennaio 2019.
Promuove la causa il conduttore di un alloggio che, nonostante vari solleciti, non aveva convinto la proprietaria (almeno a suo dire) a formalizzare il rapporto. La signora, infatti, si era sempre rifiutata di redigere per iscritto e registrare il contratto. Ragion per cui l'inquilino formula una duplice richiesta: conversione del contratto di locazione nullo per difetto di forma in uno di quelli riconducibili all'articolo 2, comma 4, della legge 431/1998 e, in via subordinata, compensazione o restituzione dei canoni eventualmente versati in eccedenza.
La controparte “rilancia” chiedendo il rilascio dell'alloggio e il risarcimento da illegittima detenzione, ma il giudice romano non accoglie né la domanda riconvenzionale della proprietaria né – per mancanza di prova – quella principale dell'attore. Il contratto, spiega il tribunale, veniva concluso nell'aprile 2005 quando già vigeva la legge citata il cui primo articolo, al comma 4, prevede che «a decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta». Un disposto che ha lasciato presumere l'onere, non espressamente sancito, di forma scritta per le locazioni abitative da rispettare a pena di nullità assoluta (Corte di appello di Roma 1424/2010). Nella vicenda, quindi, il contratto stretto verbalmente era radicalmente nullo ed inefficace, a prescindere dalla circostanza che le parti vi avessero dato spontanea esecuzione per un certo periodo di tempo.
D'altronde, la condotta tenuta nella fase esecutiva di un negozio invalido non può supplire al vizio originario inficiante la stessa validità e vincolatività dell'accordo. E allora, neppure valeva sostenere che il contratto non sarebbe stato concluso in forma scritta per iniziativa del locatore, trattandosi di intesa affetta da nullità assoluta, rilevabile da ambedue le parti e d'ufficio, vista la finalità pubblicistica del contrasto all'evasione fiscale. Soluzione cui sfugge, in realtà, l'ipotesi in cui la forma verbale sia stata abusivamente imposta dal locatore (Cassazione, Sezioni Unite, 18214/2015).
Caso, quest'ultimo, in cui il contratto sarà affetto da nullità relativa di protezione, denunciabile anche dal solo conduttore che per farla valere sarà tenuto, però, a dimostrare che l'imposizione della forma verbale sia derivata dall'imposizione del locatore. Ebbene, nella vicenda, non avendo l'inquilino fornito prove al riguardo, il tribunale – disattesa la domanda riconvenzionale della proprietaria – non poteva che rigettare la richiesta principale dell'attore, cui quella subordinata doveva dirsi assorbita.