Il conduttore «usi diversi» cede il contratto ma deve pagare ugualmente l’affitto

Contratto di locazione ad uso commerciale: la cessione del conduttore, fino a prova contraria, non libera lo stesso dal debito verso il locatore.
Con la sentenza numero 7430 del 23 marzo 2017 la III Sezione della Corte di Cassazione si trova a decidere una controversia in materia di locazione di immobili ad uso diverso dall'abitativo.
La vicenda in questione principia quando un locatore fa causa al conduttore di un immobile commerciale domandando il pagamento dei canoni dovuti e mai corrisposti.
Il locatore, inoltre, agisce anche verso un'altra parte, che era l'originario conduttore dell'immobile e si era liberato dello stesso mediante la cessione del contratto di locazione al nuovo conduttore.
Il Tribunale accoglie la domanda del locatore e le parti soccombenti decidono di agire in grado di appello.
La Corte d'Appello, all'esito del processo, riforma parzialmente la sentenza di primo grado limitando l'importo dovuto al locatore e accoglie l'appello dell'originario conduttore, sostenendo come questi non sia debitore in ragione della cessione contratto di locazione.
La norma citata ai fini della decisione era l'articolo 36 della Legge numero 392 del 27 luglio 1978 che afferma che «il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte».
Secondo la Corte d'Appello, quindi, il locatore non aveva mosso alcuna obiezione per gravi motivi e non aveva fornito prova di avere inviato una dichiarazione non liberatoria e quindi l'originario conduttore non poteva essere considerato responsabile per i canoni non versati dal nuovo conduttore.
Il locatore agiva quindi in Cassazione al fine di ottenere la riforma della sentenza di Appello.
Con il proprio ricorso, tra gli altri motivi, il locatore sosteneva come la norma citata non fosse da interpretare nel senso suggerito dalla Corte d'Appello, bensì nel senso della corresponsabilità tra il conduttore cedente e il conduttore cessionario del contratto, salvo un esplicito esonero dalla responsabilità proveniente dal locatore (esonero da provare da parte dell'avente interesse, ossia il conduttore cedente).
In seguito, poi, il ricorso del locatore era articolato in ulteriori cinque motivi attinenti a presunti errori procedurali nella sentenza di Appello.
La Corte di Cassazione, all'esito del giudizio, depositava sentenza con la quale accoglieva il ricorso del locatore.
Dal punto di vista della responsabilità dei conduttori in caso di cessione del contratto di locazione, la Corte specificava quanto di seguito riportato.
In caso di cessione del contratto ai sensi dell'articolo 36 della legge 392 del 1978, salva espressa liberazione da parte del conduttore, si crea una situazione di responsabilità in solido tra cedente e cessionario, con vincolo di responsabilità sussidiaria, nella quale il locatore è legittimato a domandare il pagamento dell'intero anche al cedente previa messa in mora del cessionario.
La regola codicistica della cessione del contratto, prevista dal Codice Civile all'articolo 1406, prevede infatti che una parte non possa cedere il contratto a terzi salvo che l'altra parte non vi acconsenta.
Nel caso del contratto di locazione ad uso commerciale, invece, c'è una eccezione alla regola, richiamata dal citato articolo 36.
Il diverso regime tra le due situazione, però, trova un bilanciamento nel fatto che la cessione di cui all'articolo 36 (e per la quale non è necessario il consenso del locatore) non ha di per sé automatici effetti liberatori dal debito per il cedente.
Tali effetti, infatti, sorgono solo in presenza di esplicita dichiarazione di liberazione da parte del locatore.
Si può quindi sintetizzare che nell'ambito dei contratti di locazione ad uso immobiliare il locatore non può opporsi alla cessione del contratto a terzi, tuttavia l'originario conduttore resta obbligato al locatore anche per l'inadempimento del conduttore cessionario, salva la citata liberazione espressa del locatore.
In conclusione, quindi, la Suprema Corte cassa e annulla la sentenza di seconde cure e rinvia alla Corte d'Appello per nuovo giudizio attenendosi al seguente principio “nel caso di cessione del contratto di locazione d'immobile urbano adibito ad uso diverso da quello di abitazione è onere del conduttore cedente provare l'esistenza della dichiarazione con cui il locatore lo abbia liberato dalla responsabilità sussidiaria per l'ipotesi in cui il cessionario non adempia alle obbligazioni assunte”.