Vizi dell’immobile, l’inquilino non può sospendere i canoni
Chi occupa un alloggio in affitto non può sospendere unilateralmente il pagamento del canone di locazione, anche nel caso in cui si verifichi una riduzione di godimento dell’immobile, dovuto a vizi e malfunzionamento degli impianti. Lo ha deciso il Tribunale di Milano (sentenza n. 10739/2016), che ha accolto la domanda di sfratto per morosità avanzata dalla proprietaria del bene, obbligando altresì il conduttore a saldare i canoni mancanti. Nella fattispecie, ai sensi dell’articolo 1460 del Codice civile, la conduttrice ha deciso di interrompere il pagamento dell’affitto dopo aver riscontrato alcuni vizi che la proprietaria avrebbe omesso di segnalarle al momento della firma del contratto (malfunzionamento del condizionatore e del sistema di scarico del bagno, presenza di acqua gocciolante dinanzi l’ingresso).
La proprietaria non avrebbe quindi rispettato quanto disposto dall’articolo 1575 del Codice civile, secondo cui il locatore deve «consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione». Nel ritenere non idonee le contestazioni del conduttore, il giudice ha osservato come, essendo il pagamento del canone di locazione la principale obbligazione del conduttore, non è consentito a quest’ultimo sospenderne unilateralmente il pagamento nel caso in cui si verifichi una riduzione di godimento dell’immobile locato, mentre la sospensione è legittima nella sola ipotesi in cui venga integralmente meno la controprestazione in capo al locatore.
Per far valere le proprie ragioni, il conduttore ha citato l’articolo 1460 del Codice civile, secondo cui «ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l’altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria, salvo che termini diversi per l’adempimento siano stati stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del contratto».
Già in passato la Cassazione (sentenza n. 3341/2001) aveva però affermato come la norma «postula la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, ma in relazione alla oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi, riguardata con riferimento all’intero equilibrio del contratto ed alla buona fede; ne consegue che il conduttore, qualora abbia continuato a godere dell’immobile, per quanto lo stesso presentasse dei vizi, non può sospendere l’intera sua prestazione consistente nel pagamento del canone di locazione , perché così mancherebbe la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti potendo giustificarsi soltanto una riduzione del canone proporzionata all’entità del mancato godimento, applicandosi, per analogia, i principi dettati dall’articolo 1584 del Codice civile (diritti del conduttore in caso di riparazioni, ndr)».Nel caso in oggetto, il conduttore non ha mai smesso di utilizzare l’immobile e, in ogni caso, i documenti prodotti non sono stati ritenuti sufficienti a dimostrare l'esistenza di vizi «in quanto i rilievi fotografici sono privi di dati temporali di riferimento e la consulenza di parte è stata redatta in data successiva alla notificazione dell’atto di citazione».
