Affitto turistico affidato all'agenzia

Da L'Esperto Risponde

Quanto ai rapporti con l'agenzia di mediazione, nel sottoscrivere il contratto di incarico, il lettore deve definire scrupolosamente l'ammontare della provvigione/compenso (che varia in media dal 5% al 15%); la durata dell'incarico e le modalità di recesso; la durata dei singoli contratti di locazione (che è opportuno non superino i trenta giorni, anche per evitare l'imposta di registro prevista dall'articolo 17 del Dpr 26 aprile 1986, n. 131); la tipologia di contratto da far sottoscrivere al potenziale inquilino; le modalità di pagamento (in caso di locazioni brevi, è opportuno prevedere un pagamento anticipato dell'affitto e delle spese per l'intero periodo); l'obbligo per il conduttore di sottoscrivere - prima della consegna delle chiavi - una fideiussione (art. 1936 c.c.), a prima richiesta (art. 1944 c.c.), in favore del locatore e/o una assicurazione a garanzia di eventuali danni ai locali, agli arredi, a terzi o per la ritardata riconsegna dell'immobile. E' poi opportuno predisporre un elenco degli arredi, se presenti, con relative fotografie e un verbale di consegna e riconsegna. In ordine alla tipologia di locazione, si evidenzia che le locazioni ad uso turistico non sono soggette ai vincoli imposti dalla Legge 431/98 (quanto a durata, modalità di recesso etc.). In particolare, per l'articolo 1, lett. c), della richiamata Legge 431/98, sono escluse dall'ambito di applicazione della suddetta normativa gli “alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche.
Come anticipato, a garanzia di eventuali danni, può essere stipulata una polizza di assicurazione e/o fideiussione, le cui spese devono essere poste a carico dell'inquilino.
Sotto il profilo fiscale come detto - la locazione di durata non superiore a trenta giorni non è soggetta a registrazione. Ove invece la durata sia superiore a trenta giorni, è necessario procedere alla registrazione del contratto, con versamento all'Agenzia delle Entrate di un importo pari al 2% del canone di locazione pattuito, spese escluse (articolo 5 della Tariffa allegata al richiamato Dpr 131/1986). I canoni devono essere denunciati dal locatore, in sede di dichiarazione dei redditi. In alternativa alla registrazione e in ogni caso (cioè anche nell'ipotesi in cui il contratto abbia durata non superiore a trenta giorni), il locatore può optare per il regime della cedolare secca, di cui all'articolo 3, del D.Lgs. 23/2011, versando un'aliquota del 21% del canone di locazione pattuito (spese escluse). In tal caso, l'opzione per la cedolare secca sostituisce l'imposta sul reddito delle persone fisiche e le relative addizionali, nonché l'imposta di registro e di bollo.