Decreto antifrode e bonus edilizi: per il mondo condominiale si profila il caos

Al 27 novembre moltissimi sono i cantieri sospesi, e circa l'80% quelli che non hanno preso più avvio e per i quali tantissimi amministratori di condominio, insieme ad altrettanti tecnici, avevano lavorato incessantemente, sacrificando il proprio tempo personale, perché i propri condomini potessero godere dei bonus fiscali e ad un tratto, in uno zot, tutto cancellato!
Il Decreto Antifrode ha generato un altro piccolo terremoto su un terreno già abbastanza franoso e sconquassato come quello della normativa legata ai Bonus Edilizi.

Le nuove disposizioni hanno valore retroattivo, riguardando anche i lavori già avviati e in corso di esecuzione. Come comportarsi con i nuovi adempimenti? Essi, infatti, non rientrano tra gli accordi contrattuali già chiusi tra cliente, professionista e imprese e dovranno essere oggetto di revisione, peccato che fra pochi giorni il Bonus Facciata 90% termina, vanificando tutto quanto fatto negli ultimi mesi!

La nostra analisi vuole essere una fotografia attuale dello “stato dell'arte”, ma soprattutto focalizzare l'attenzione sul perché si è arrivati oggi al D.L. 157/2021.Un noto Statista Italiano diceva: - “A pensare male degli altri si fa peccato, ma spesso si indovina” - Sostanzialmente è quello che lo Stato italiano ha fatto con il “Decreto Antifrode”.Il D.L. 157/2021 definisce la normativa d'urgenza per far fronte agli abusi verificatisi con l'introduzione delle agevolazioni edilizie.

Un problema indiscutibilmente grave e reale, confermato dai circa 950 milioni di euro di crediti fittizi legati proprio alle agevolazioni fiscali dedicate al comparto e che hanno sollevato un polverone sulle detrazioni. Risultato? La necessità di emanare delle nuove misure e di apportare dei correttivi sui Bonus, come dimostrano le nuove condizioni previste nel disegno di Legge di Bilancio 2022.

Lo si sarebbe potuto fare a monte della Legge, ma sicuramente Governo e Parlamento sarebbero stati accusati di non avere fiducia nei contribuenti ...ma il contribuente medio italiano merita la fiducia dello Stato? Tralasciando questioni per le quali entreremmo in discorsi “filosofici” o addentrarci nell'analisi del “legittimo affidamento” e della “buona fede” tutti richiamati nella L. 27 luglio 2000, n. 212 (Disposizioni in materia di Statuto dei diritti del contribuente), la nostra attenzione, in questa sede, è incentrata a contestualizzare l'attuale situazione e comprenderne i motivi, soffermandoci soprattutto su un particolare Bonus: cioè il Bonus Facciata 90%, agevolazione fiscale in vigore dal 01 Gennaio 2020!!!

Il D.L. n. 34 del 19 maggio 2020 convertito dalla L. n.77 del 17 luglio 2020 denominato “Decreto Rilancio” ha previsto anche per il bonus facciate la possibilità di cedere il credito al posto dell'utilizzo diretto della detrazione del 90%. Dunque, chi realizza lavori agevolati con il bonus facciate può optare o per la cessione del credito di imposta corrispondente alla detrazione o per lo sconto in fattura, per i lavori iniziati dal 1° gennaio 2020 e fino al 31 dicembre 2021.Ci si dovrebbe chiedere:
a) come mai il bonus facciata ha avuto un'espansione ed applicazione solo negli ultimi mesi?
b) Come mai i più hanno difficoltà, oggi, ad asseverare la congruità dei costi?
c) Come mai negli ultimi mesi molti tecnici hanno preferito eseguire ed applicare il Bonus Facciata 90% rispetto al Super Ecobonus 110%?

Tre semplici domande a cui cercheremo di dare risposte che trovano riscontro nella realtà!
a) come tutte le novità fiscali il bonus 90% ha lentamente prodotto gli effetti benefici nel medio periodo, ma da riscontri pratici e soprattutto da sondaggi effettuati dalla nostra Associazione su cittadini, tecnici e amministratori; i più hanno scelto questo tipo di Bonus “perché più facile” e perché non era previsto dovesse essere soggetto a controlli, convinti che il Fisco si sarebbe concentrato sui bonus 110%!!!
b) Se gli operati del settore avessero applicato nella redazione dei computi metrici parametri similari a quelli indicati dal Fisco per i Bonus 110%, oggi non ci sarebbe nessuna difficoltà ad applicare l'asseverazione di congruità!!! Ma purtroppo, e a malincuore, abbiamo costatato che oltre l'80% dei lavori effettuati non hanno rispettato dei parametri chiari (redazione computi metrici secondo tariffe regionali, Dei o prezziari delle camere di commercio territoriali) e questo, quindi, sta generando il caos!
c) la scelta di molti tecnici di avviare le lavorazioni con il bonus 90% anziché con il super bonus 110% è stata giustificata, secondo il nostro sondaggio, da una maggiore semplificazione della pratica e velocità di ritorno dei profitti. Non dovendo attendere come nel 110% i rispettivi S.A.L.!!! Traducendo i dati del sondaggio è emerso chiaramente che si è preferito questo perché si lavora di meno e si guadagna di più!!!
Inoltre, il guadagno è immediato ed in alcuni casi, molti, in verità, ricevono le somme anche a saldo, prima ancora di iniziare i lavori e a volte anche a lavori non fatti! Dal sondaggio è emerso inoltre che il 90%, secondo alcuni, si può applicare anche su immobili non perfettamente legittimi urbanisticamente, andando ad intervenire solo sulle parti che non presenterebbero delle difformità.

Tutti sanno, o meglio dovrebbero sapere, che esistono una normativa edilizia e dei titoli abilitativi necessari per intraprendere un’attività e, soprattutto, l’art. 49 del DPR n. 380/2001 (il Testo Unico Edilizia) vieta l’utilizzo di detrazioni fiscali nel caso di interventi realizzati abusivamente o su un immobile privo di legittimità, dove per legittimità o meglio “stato legittimo” (dell'immobile o dell'unità immobiliare) si intende ai sensi dell’art. 9-bis del Testo Unico Edilizia quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Mentre per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Molti tecnici dovranno spiegare ai condomini come possono intervenire su una facciata di un fabbricato senza considerare la legittimità nella loro interezza, in parole semplici un appartamento con affaccio su più facciate può essere ritenuto legittimo se su una facciata ha costruito una veranda e sull'altra invece non ha costruito niente? Sicuramente no! Purtroppo, non si è compreso, da parte degli operatori del settore, che paradossalmente il bonus 90% risulta molto più complicato e rischioso per il committente, soprattutto in caso di difformità urbanistica, mentre per il 110% risponde il singolo condomino, nel 90% la decadenza avviene per l'intero condominio!!!

Ultima considerazione non trascurabile è la percentuale d'intonaco che non deve superare il 10% in quanto in caso di superamento é necessario, infatti, che vengano rispettati i limiti di trasmittanza termica riportati alla tabella 2 del D.M. 11 marzo 2008 come modificato dal D.M. 26 gennaio 2010.La mancata redazione quindi di un computo metrico non chiaro, ma soprattutto non analitico porterà in caso di verifica da parte del Fisco anche a verificare tali requisiti!!!

Sicuramente, a parere della nostra associazione, si sarebbe dovuto scegliere un momento diverso, avendo l'Agenzia delle Entrate dati discordanti sui crediti generati già da molto tempo, ma chi è causa del proprio male pianga sé stesso. Certo è che la necessità di tamponare una questione non da poco di natura fiscale è assolutamente condivisibile, ma si è pensato poco alle conseguenze pratiche per chi esercita la professione. Su questo punto si sono soffermati molti Ordini Professionali, gli stessi che a distanza di circa cinque anni dall'entrata in vigore dei bonus edilizi, non hanno mai predisposto una formazione idonea e soprattutto concreta nella gestione e avvio delle pratiche edilizie con l'applicazione dei bonus!!!Inutile oggi lamentarsi che i pagamenti relativi alla cessione del credito subiranno grossi ritardi perché sarà necessario un tempo tecnico di adeguamento: si vada a riflettere prima sulle cause che hanno portato a tutto ciò!

Ultima considerazione, non poco importate e che tutte le Associazioni di Categoria insieme agli Ordini Professionali dovrebbero trasmettere ai propri Associati ed Iscritti: oggi è un momento storico per gli operatori del settore immobiliare, un momento di enorme responsabilità paragonabile al periodo post bellico della ricostruzione immobiliare italiana degli anni '50 – '60 – '70, ma con una profonda differenza, data dalla conoscenza e consapevolezza: quello che facciamo oggi, la riqualificazione Immobiliare del Patrimonio Italiano a cui tutti siamo chiamati, è un'operazione difficile e complessa perché a differenza del periodo post bellico non dobbiamo ricostruire dalle macerie, ma dobbiamo assicurare un ambiente migliore alle future generazioni!

Questo è il nostro obiettivo e a questo dovrebbero mirare tutti gli operatori quando il committente gli chiede di effettuare l'analisi di uno studio di fattibilità per accedere ai bonus fiscali. L'obiettivo non deve essere risparmiare e non pagare niente, l'obiettivo ed il motivo per cui questi bonus sono stati introdotti è il risparmio energetico e il miglioramento della qualità di vita ambientale delle future generazioni. N.a.c.a. con il progetto Riqualifichiamo Insieme si è, dal 2017, prefisso questo come obiettivo, perseguito da sempre, ed oggi più che mai nostra incrollabile convinzione.