Dalle Associazioni

Superbonus 110%, difficoltà attuative per i condomìni

di Giuseppe De Pasquale (Presidente Nazionale Recert- Associazione Revisori Condominiali Certificati )

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Con l'introduzione del “superbonus” del 110%” il Revisore della Contabilità Condominiale ha assunto un ruolo di primo piano in considerazione del fatto che l'accesso a questo tipo di detrazione fiscale prevede l'opportunità che i singoli condomini possano cedere il proprio credito o richiedere lo sconto in fattura.

Moltissimi condomìni, quindi, si stanno orientando nel nominare un revisore che affianchi l'amministratore per quanto concerne la gestione di tutta la procedura contabile e fiscale imposta dalla normativa vigente. Da qui il nostro ruolo di interlocutore privilegiato nel rappresentare le difficoltà riscontrate, da condomini, amministratori, tecnici, imprese edili ed istituti di credito o finanziatori, nell'attuazione di questo bonus sulla proprietà di tipo condominiale, sottoposta a vincoli normativi diversi rispetto a quelli della mono proprietà e di cui, a mio avviso, non si è tenuto conto nel decreto legge n. 34/2020 (decreto Rilancio).

Abbiamo rappresentato ai senatori componenti delle Commissioni Bilancio e Finanze e Tesoro del Senato, nella fase di conversione in legge del decreto “sostegni” (A.S. 2144), alcune problematiche esaminate dal nostro Centro Studi. Ringraziamo i numerosi parlamentari che hanno voluto sostenere gli emendamenti da noi proposti ed in particolare il Presidente della Commissione Finanze e Tesoro, Luciano D'Alfonso (PD), i Segretari della Commissione Bilancio Dario Damiani (FI) e Donatella Conzatti (IV), il senatore Paolo Tosato capogruppo della Lega in V^ Commissione e i senatori Agostino Santillo (M5S) e Gaetano Nastri (FDI).

Le difficoltà da noi illustrate, nella relazione depositata, sono quelle che stanno rallentando non poco l'attuazione in ambito condominiale della detrazione del 110% vanificandone l'utilizzo. Basti pensare che dall'entrata in vigore della normativa, alla data del 30 marzo, gli interventi che hanno raggiunto almeno il 30% dei lavori sono solo 9.207 e di questi solo il 9% riguardano edifici in condominio (dati Enea–Mise). Si tratta, inoltre, di cantieri prevalentemente in condomini medio piccoli e situati soprattutto nel nord Italia.

Se si considera che sono presenti sul territorio nazionale più di 1.200.000 edifici in condominio (dati CRESME), si comprende quanto sia complicato applicare il “superbonus” a questa tipologia di edifici. Le proposte emendative da noi avanzate vogliono andare in contro a tutte le categorie coinvolte al fine di garantire loro un effettivo sostegno tramite questo importante incentivo fiscale.

Nell'ordine abbiamo chiesto:
1) la proroga del superbonus a tutto il 2023;
2) la possibilità di portare in detrazione le spese relative alle assemblee condominiali necessarie a deliberare i lavori, l'onorario del revisore e dell'amministratore in base all'articolo 1129 comma 14 c.c. o deliberato dall'assemblea ed il costo dell'adeguamento dei massimali della polizza assicurativa professionale dell'amministratore relativamente ai lavori straordinari deliberati dall'assemblea ai sensi dell'articolo 1129 comma 4 c.c.;
3) l'ammissibilità di tutti gli interventi finalizzati all'eliminazione delle barriere architettoniche o al miglioramento dell'accessibilità delle persone con ridotta o impedita capacità motoria o sensoriale, attraverso qualsiasi strumento tecnologico che, compatibilmente con i vincoli posti dagli elementi strutturali dell'ambiente costruito, permetta loro di raggiungere l'edificio e le sue singole unità immobiliare e ambientali, di entrarvi agevolmente e di fruirne spazi e attrezzature in condizioni di adeguata sicurezza e autonomia. Andando così a sanare il vuoto normativo lasciato nella “legge di Bilancio” che prevede l'abbattimento delle barriere architettoniche tra i lavori trainati;
4) che entro dieci giorni dalla domanda gli uffici dei Comuni consentano ai tecnici preposti e agli amministratori di condominio l'acquisizione della documentazione utile ed essenziale per la verifica di conformità urbanistica. Oggi tali tempi possono essere anche di diversi mesi comportando gravi rallentamenti;
5) che in deroga agli articoli 3 (L) comma 2 e 49 (L) del D.P.R. 380/2001 – Testo Unico Edilizia – in caso di difformità tra il progetto originario e lo stato di fatto a causa della mancata presentazione delle varianti al progetto originario e nel caso di unità immobiliari difformi dal progetto stesso, la non conformità può essere sanata, fatta salva la sanzione prevista dall'Amministrazione comunale, tramite una CILA in sanatoria fino ad un massimo del 20% della superficie della singola unità immobiliare. Questo consentirebbe a quei condomini in cui c'è un piccolo abuso, anche solo di un condomino, di poter accedere alla detrazione fiscale del 110%.

Riteniamo che non si possa attendere altri decreti, più si procrastina il tempo di approvazione di tali modifiche e più si rischia di tenere bloccata tutta la filiera dell'edilizia in un momento in cui le categorie stanno chiedendo all'unisono di tornare a produrre, senza contare il clima di diffidenza e di grande confusione che si sta accentuando nei condòmini nei confronti di tale incentivo fiscale.Ci auguriamo che il legislatore decida di apportare tutte le modifiche necessarie all'originaria normativa del “superbonus” così da consentirne un'effettiva attuazione anche nei condomini.


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