I dati sulla sicurezza vanno inseriti nel Registro anagrafe condominiale

La nuova legge 220/2012, dell'11 dicembre 2012, entrata in vigore il 18 giugno 2013, integrando l'articolo 1130 del Codice civile numero 6, impone l'obbligo di istituire un registro anagrafico condominiale. Sembrava si trattasse di un compito prettamente amministrativo, essendo teso alla trasparenza della gestione dell'edificio.

Su questo registro l'amministratore deve indicare le generalità dei singoli proprietari, dei titolari di diritti reali e di coloro che sono titolari di diritti personali di godimento, nonché dati catastali di ciascuna unità immobiliare e ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Prima della emanazione del Dl 145/2013 (Destinazione Italia), ci interrogavamo su quali dati riguardanti la sicurezza della singola unità immobiliare dovessimo indicare e quali certificazioni riguardanti la funzionalità degli impianti e la sicurezza delle unità immobiliari che compongono l'edificio. L'art.1130, numero 6, tra l'altro infatti descriveva «nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle unità immobiliari».

Visto che l'amministratore, non ha obblighi e responsabilità dirette nelle unità immobiliari, il legislatore ha pensato subito ad una modifica emanando il Dl 145/2013, poi convertito dalla legge del 21 febbraio 2014, numero 9 (in Gazzetta ufficiale 21 febbraio 2014, numero 43), sostituendo il capoverso indicato con il seguente: «ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio».

La legge e l’interpretazione
Quale sia la corretta interpretazione dell'esatto significato da attribuire all'espressione «ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza», non risulta facile anche perché il legislatore, nel suo silenzio, non ha fornito altre indicazioni, quindi l'indagine prende l'avvio da un esame letterale dell'espressione, dal termine “dato”. La parola, utilizzata come sostantivo maschile, ha il significato secondo il dizionario della lingua italiana di “informazione”, vocabolo, che sta ad indicare “notizia o nozione, raccolta e comunicata ai fini di un'utilizzazione pratica e immediata”.

Che il termine “dato” vada letto come sinonimo di informazione, è lo stesso legislatore a parlarne, con riguardo a ciò che i condomini sono tenuti a comunicare; “informazioni” che, tuttavia, possono ritenersi fornite, in relazione alle “condizioni di sicurezza”, dando conto, di eventuali elementi negativi, elementi riscontrabili nelle unità immobiliari ( segnali di pericolo, come crepe nei muri ..), richiedendo all'evidenza la legge la comunicazione di dati riguardanti, in buona sostanza, e per meglio esprimersi, alla insicurezza.

La sicurezza delle unità immobiliari
La presentazione da parte dei condòmini di documentazione riguardante la sicurezza dei loro immobili, non troverebbe alcuna valida giustificazione nel testo di legge (che, non parla di allegazione, di difficile attuazione pratica al registro di anagrafe). Non solo, ma la documentazione potrebbe anche essere superata e non svolgere quindi alcuna funzione.

Al di là delle considerazioni, si può rilevare che quando il legislatore della riforma ha inteso far riferimento ad eventuale “documentazione” o “documenti”, lo ha fatto esplicitamente, senza giri di parole. All'articolo 1129 Codice civile, comma 8, si prevede espressamente che l'amministratore, alla cessazione dell'incarico, è tenuto alla consegna di tutta la “documentazione” in suo possesso. Ovvero al successivo punto 8) dell'articolo 1130 Codice civile in cui si impone all'amministratore di conservare tutta la “documentazione” inerente alla propria gestione. O, ancora, all'articolo 71 ter disposizioni attuative Codice civile che obbliga l'amministratore ad attivare, su richiesta dell'assemblea, un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei “documenti” previsti dalla delibera assembleare.

Insomma, se l’intento della normativa fosse stata quella di pretendere dai condomini documenti sulla sicurezza, sarebbe stato certo più chiaro e semplice ricorrere a espressioni quali «ogni documento relativo alle condizioni di sicurezza», oppure «tutta la documentazione».

Manca la chiarezza
Perché il legislatore non ha usato la chiarezza per un argomento così importante? Non ha neanche proposto un modello ministeriale di come deve essere compilato questo registro, né tantomeno se in forma cartaceo o anche digitale. Molti si sono impegnati, per impostare un modello che potesse rispondere al dettato legislativo.

Il modello Anaci
Anaci ha elaborato un modello gestibile, anche in forma on-line, mediante password. Sicuramente sarà composto da più schede: quella anagrafica, quella relativa ai dati di identificazione del condominio, quella del tipo di costruzione, degli impianti .

L'amministratore deve sapere quali sono le sue responsabilità e obblighi di mandatario e all’assemblea deve far presente quali siano gli adeguamenti e certificazioni che deve obbligatoriamente avere per le parti comuni dell'edificio?

• Impianti Elettrici e verifiche periodiche;
• Ascensori;
• Cancelli Automatici;
• Relazione sulle condizioni delle strutture portanti dell'edificio;
• Antenne Centralizzate;
• Vetri sicuri;
• Impianti Termici;
• Canne Fumarie;
• Estintori;
• Salubrità dell'acqua;
• Fognatura bianca e nera;
• Certificato vulnerabilità sismica dell'edificio;
• Amianto;
• Privacy;
• Acustica;
• Bassa e alta Frequenza;
• Rumore;
• Linea Vita;
• Immissioni Radon
• Legionella
• Piscine
• Covid 19
• Sanificazione

Dalle certificazioni e dai documenti obbligatori per gli impianti e l'involucro, bisogna identificare i ”dati” indicati nella legge e compilare il registro per ogni condominio.

I rischi penali
L'articolo 40 del Codice penale ultimo comma recita: nessuno può essere punito per un fatto previsto dalla legge come reato, se l'evento dannoso o pericoloso, da cui dipende l'esistenza del reato, non è conseguenza della sua azione od omissione. Non impedire un evento, che si ha l'obbligo giuridico di impedire, equivale a provocarlo. Reato omissivo improprio, nel diritto penale, si ha quando un evento delittuoso si è verificato per la condotta omissiva posta in essere da un soggetto che aveva l'obbligo di impedire l'evento stesso.

Questa previsione equipara la posizione di colui che commette attivamente un reato a quella di colui che commette lo stesso reato, ma non attraverso un'azione, bensì un'omissione. L'omissione è intesa come un “non fare”, cioè un rimanere inerti di fronte al verificarsi di un evento.

Il presupposto dell'obbligo giuridico a intervenire, come recita l’ articolo 40 Codice penale, infatti, pretende il comportamento attivo in determinati casi non da parte di tutti, bensì solo da parte di colui o coloro che sono titolari di un preciso «obbligo giuridico di impedire l'evento». Il nesso che lega l'ambito di applicazione dell'articolo 40 Codice penale alla condotta omissiva di un certo soggetto, rendendola penalmente rilevante, è dunque dato dall’esistenza di questo presupposto.

Gli obblighi dell’amministratore
L'amministratore professionista, quando accetta l'incarico di amministrare un condominio, diventa titolare di precisi obblighi di impedire sicuramente degli eventi, ma non di tutti, altrimenti sarebbe un parafulmine.

L'articolo 2049 del Codice civile sul conferimento dell'incarico professionale per le opere a professionisti iscritti ai rispettivi Albi professionali riferisce di culpa in eligendo, cioè quando il datore di lavoro sbaglia a scegliere, volendo risparmiare o non usando la normale diligenza, e sceglie una certa macchina, certi materiali, un certo professionista, un certo consulente, una certa organizzazione del lavoro e per questa scelta causa danni al lavoratore.

L'articolo 2043 del Codice civile regolamenta la culpa in vigilando, nel vigiliare, che, in particolare, sarebbe presunta, dato che il relativo onere della prova incomberebbe sul sorvegliante.

Sulle modalità di espletamento degli incarichi professionali da parte dei professionisti incaricati dal condomino si può configurare per l'amministratore la culpa in vigilando, quando il datore di lavoro, anche avendo effettuato una buona scelta di una certa macchina, di un certo professionista, di una certa organizzazione del lavoro, non controlla, cioè non vigila, per assicurarsi che vengano rispettate le norme di prevenzione infortuni e di tutela della salute.

Per l'articolo 2051 del Codice civile ciascuno è responsabile del danno causato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito. Al custode è attribuita la responsabilità a causa della custodia, in quanto l'evoluzione del principio, e il concetto di custodia, hanno un significato più ampio, e vanno oltre i limiti della semplice detenzione. Il custode è colui che ha il potere di vigilanza e di controllo sulla cosa, tale potere può essere di diritto ma anche solo di fatto.

Il Codice civile obbliga espressamente l'amministratore di condominio a conservare le parti comuni dell'edificio (articolo 1130 Codice civile numero 4), ovvero quelle parti dell'immobile che sono soggette alla proprietà in comunione di tutti i condòmini. L'obbligo di compiere atti conservativi delle parti comuni è dunque uno dei doveri dell'amministratore che, in caso di inadempimento, risponde dei danni verso il condominio.

Infatti, l'amministratore è considerato custode dei beni comuni, e deve dunque impedire che gli stessi provochino pregiudizi. (Cassazione 25251 /2008).

Gli atti conservativi
Ssono quelli che l’amministratore compie per preservare l'insieme dei beni comuni, quindi mantenerli nello stato di fatto e di diritto ottimale e conservare la loro naturale funzione: questi atti, quindi, per essere davvero tali e per essere considerati legittimi, devono impedire la rovina dei beni comuni oppure, quando il loro deterioramento è già presente, impedire che dallo stesso derivino dei danni ai condòmini e, soprattutto, ai terzi estranei al condominio.

Tuttavia, la norma viene interpretata nel senso che non si può chiedere sempre all'amministratore di attivarsi personalmente ad esempio per realizzare lui stesso le riparazioni che sono necessarie: semmai, gli si impone di attivarsi soprattutto informando tempestivamente l'assemblea quando possibile, o processualmente, per intraprendere davanti al giudice competente le azioni giudiziarie necessarie a garantire la conservazione.

Anche senza l'autorizzazione condominiale, quindi, quando è in pericolo la conservazione dei beni comuni, l'amministratore può agire in giudizio coi rimedi garantiti dall'ordinamento, compresa l'azione cautelare se si reputa necessaria rispetto allo stato in cui versano le parti condominiali. (Cassazione 10474 /1998).

Le ipotesi concrete
Sulla base di queste premesse, si sono individuate varie ipotesi di atti conservativi che necessariamente debbono essere compiuti dall'amministratore, anche in via d'urgenza ed anche con lo strumento dell'azione cautelare, senza autorizzazione assembleare (salvo, diversa disposizione del regolamento).
I principali sono:

- azioni di manutenzione sul tetto, muri maestri, lastrico solare;
- sostituzione o manutenzione del lucchetto o della serratura del cancello comune per il quale si accede alla corte condominiale;
- tutela del condominio nei casi in cui vengano occupate da terzi aree e spazi comuni (come quando un bar o un ristorante posiziona tavolini, sedie o altro di fronte all'ingresso del condominio o su spazi riservati dello stesso);
- tutela del condominio nelle ipotesi in cui soggetti che non ne fanno parte abusivamente utilizzino i suoi impianti (ad esempio: allaccio non autorizzato allo scarico fognario condominiale; allaccio non autorizzato all'utenza elettrica condominiale: in questo ultimo caso, l'amministratore è anche legittimato a proporre azione penale).

La sicurezza e il Dvr
Altre responsabilità gli sono state conferite in tema di sicurezza nei luoghi di lavoro dal «Testo unico della sicurezza sul lavoro» (Dlgs. 81/2008 modificato dal decreto 106/2009), all'articolo 28 che si riferisce alla valutazione dei rischi. .

All'articolo 29, comma 3, del Dlgs. 81/2008, modificato con il Decreto Legislativo numero 106 del 3 agosto 2009, stabilisce che la valutazione dei rischi, nel rispetto delle modalità di cui ai commi 1 e 2, ricorre in occasione di:
- modifiche significative del processo di produzione o della organizzazione del lavoro ai fini della salute e sicurezza dei lavoratori;
- in relazione al grado di evoluzione della tecnica, della prevenzione o della protezione o a seguito di infortuni significativi o quando i risultati della sorveglianza sanitaria ne evidenzino la necessità.

L'amministratore di condominio ha il dovere di far rispettare gli obblighi relativi alla salute della popolazione e dell'integrità dell'ambiente esterno sempre, anche quando non ricopra la qualifica di datore di lavoro. Questo gli compete, nel caso di datore di lavoro, in base agli articoli 16-26 del Dlgs.81/2008, sempre, in base all'articolo 2043 del codice civile.

L’assemblea e le decisioni sulla sicurezza
Quindi l'amministratore convoca l'assemblea con all'ordine del giorno i problemi relativi alla sicurezza del fabbricato se l'assemblea non delibera? Quali responsabilità ha ancora?
Deve dimettersi per non incorrere in responsabilità penali? Il termine “condizioni di sicurezza” non è espressione felice e si presta ad interpretazione, specie dalle procure chiamate ad esercitare l'azione penale in caso di incidente, con letture assai preoccupanti.

Come si comporteranno i Giudici dei tribunali Italiani?
Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario... La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. M anche dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:
7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);
8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.
L'art.1129 è un articolo inderogabile a norma dell'articolo 1138 C.C. Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli…. 1129. Pertanto non compilare il registro dell'anagrafe di sicurezza può comportare la revoca da parte del giudice richiesta anche da un solo condomino.