Convention Confabitare 2019: come salvare il mattone dalla crisi e dal passaggio generazionale

Proprietari immobiliari riuniti con Confabitare nella tradizionale convention annuale: si è svolto a Bologna il 29 novembre l’appuntamento 2019, con l’interventi di politici, giuristi, centri studi e associazioni.

Il primo saluto è stato della senatrice Anna Maria Bernini: «Essere proprietari di immobili non è una colpa – ha ricordato - eppure il peso fiscale lo fa sentire come tale: anzitutto andrebbe fatto un adeguamento dei valori immobiliari ogni due anni a cura dell'Osservatorio immobiliare delle Entrate. Poi occorre abolire l'Imu sugli immobili sfitti o inagibili, cioè improduttivi, e mettere la cedolare a regime sugli immobili commerciali». Anna Maria Bernini ha anche sottolineato la necessità di una buona pratica giuridica sui bonus fiscali per la casa: «Dobbiamo essere messi in grado di programmare i lavori, quindi che siano almeno triennali».

La priorità deve essere quella di alleggerire il peso fiscale sulla casa – ha spiegato nel suo saluto Mirco De Carli del Consiglio nazionale Anci - e uno sforzo collettivo da parte di Governo ed Enti locali va fatto per l'accesso alla prima casa soprattutto da parte dei giovani: «Come fondi di garanzia per i mutui e aiuti per gli immobili sulla dorsale appenninica. I proprietari devono trovare quindi un alleato e non un ostacolo nello Stato. L'Anci è quindi favorevole a detassare gli immobili improduttivi».

Il candidato alla presidenza della Regione Emilia Romagna nelle imminenti elezioni, Lucia Borgonzoni, il pubblico può fare tanto re valorizzare le aree dismesse che fanno perdere valore agli immobili nelle vicinanze. Abbiamo un progetto con fondi europei, anche per una riqualificazione di tipo culturale.

Il presidente di Confabitare, Alberto Zanni, ha ricordato che la casa è un bene troppo facile da tassare ma i proprietari non sono i ricconi che vanno spremuti, hanno comprato l'immobile con sacrifici o ereditandoli dai genitori ma non c'è alcun sfruttamento su nessuno: «Eppure il Governo aveva annunciato un aumento della cedolare secca sui canoni concordati che, anche per l'azione di Confabitare e di Assocasa, è fortunatamente rientrato. Abbiamo degli obbiettivi ma vorrei citare l'anno 2002: il territorio e l'ambiente sono fattori importantissimi non solo per i valori immobiliari ma per la qualità della vita. E il dissesto idrogeologico è un aspetto sempre più grave per il territorio: per questo il 2020 sarà per Confabitare l'anno dell'ambiente, dal consumo del suolo all'inquinamento».

Le intenzioni di acquisto più recenti danno segnali di flessione, conseguenza della debolezza economica generale, ha spiegato L'Ad di Nomisma Luca Dondi (per vedere le slide cliccare qui): «Non ci sono le condizioni per concludere la transazione, a causa della mancata concessione di credito. E questo sorprende, a fronte di tassi così bassi. Il tasso, però, è solo un elemento: la solvibilità del mutuatario riveste un ruolo centrale e su questo le banche sono diventate decisamente più selettive». Le famiglie, ha detto Dondi, sanno che il mutuo non verrà loro concesso ed esprimono quindi meno intenzioni di acquisto, a fronte, certo di un miglioramento della qualità del credito: «Non ci sarà, però, probabilmente un calo del numero delle compravendite, perché la rete famigliare supporterà chi magari non ce la fa da solo. Il mercato si avvierà a una maggiore diversificazione dei valori e forse non avrà più senso parlare di “prezzi medi”».

Claudio Cavalera, presidente del Centro studi giuridico nazionale di Confabitare, partendo dall'articolo 2740 del Codice civile, ha illustrato gli istituti con effetti “protettivi”, tra cui l'atto di destinazione, il fondo patrimoniale, i patrimoni destinati a uno specifico, affare, il trust, la polizza. Ma sul fondo patrimoniale e sul trust va appuntata l'attenzione: Cavalera ha illustrato le caratteristiche (soggettive e oggettive) di entrambi gli strumenti, per poi arrivare alla comparazione tra loro, evidenziando le loro differenze e i rispettivi limiti. E ha concluso il suo intervento sulle cautele che i professionisti/consulenti debbono adottare prima di consigliare, ai propri clienti, l'impiego di questi strumenti di segregazione del patrimonio.

Il notaio Elena Tradii ha invece approfondito i requisiti e le formalità che i due strumenti (Fondo Patrimoniale e Trust) debbono soddisfare, per essere validamente costituiti ed opponibili ai terzi. Il notaio, come consulente delle parti nella fase di genetica del Fondo Patrimoniale e ha suggerito alcuni accorgimenti (clausole) da inserire nell'atto costitutivo dello strumento, per evitare situazioni di “stallo” in caso di crisi coniugale dei soggetti che lo hanno costituito e/o che comunque lo amministrano e gestiscono.

Elena Tradii ha poi trattato il “Trust testamentario” sottolinenando le problematicità relative ai diritti degli eredi legittimari nel Trust, diritti che comunque prevalgono in caso di contenzioso tra gli eredi.

Dopo i saluti del presidente dell’Ordine dei Notai di Bologna, Claudio Babbini, e la lettura di una lettera della senatrice Annamaria Parente, relatrice della legge “Dopo di noi” (116/2016), che ha evidenziato la necessità di riempire la norma di contenuti, ha parlato Luca Marchi, direttore della fondazione Dopo di Noi Bologna onlus: «Il problema non è la disabilità ma il legame strettissimo tra genitori e figli disabili e la legge serve appunto a presentare i necessari aiuti alle famiglie in queste condizioni. Marchi ha presentato un video su un’esperienza di una casa dove abitano persone disabili e i cui genitori hanno così realizzato un distacco necessario dal rapporto troppo stretto, soprattutto in vista della parte finale della vita dei genitori. E ha descritto le possibilità del trust in cui possono confluire beni di diversa origine, anche di altri parenti.

Francesco Montanari, docente all’Università Gabriele D’Annunzio di Pescara, si è addentrato nei temi complessi della fiscalità: «Ci troviamo di fronte a istituti da valutare con attenzione, con a titolo gratuito che presentano qualche criticità». Una è nel rischio di incappare nell’illecito di “sottrazione fraudolenta al pagamento di tributi”, quindi bisogna stare molto attenti. «Il trust - ha detto Montanari - non è elusivo, perché deve avere, per essere lecito, una motivazione specifica: la tutela di un disabile, appunto, o altro».

Il primo atto tassabile è il conferimento dei beni: in questo caso scatterebbe il tributo sulle gratuità (donazioni) ma non c’è l’arricchimento dei soggetti, quindi non si applica. Le Entrate, però, si oppongono e spesso si va in contenzioso per chiedere poi il rimborso. «Poi ha continuato Montanari - c’è la questione delle imposte dirette: chi è il soggetto passivo? Prevale la tesi (ora codificata) che sia il trust (e non il trustee) cui venga applicata l’Ires (come ente non commerciale)». Il trust è opaco quando il trustee è del tutto libero su come utilizzare le somme. Il trust è invece trasparente quando sono individuati i beneficiari del reddito derivante dai beni e, se hanno diritto ai redditi, questi sono tassati in capo a loro.

La massima attenzione sulla reale situazione patrimoniale di chi conferisce i beni nel trust è stata richiamata da Alessandro Servadei, dottore commercialista bolognese che ha affrontato il tema della gestione del patrimonio del trust: «In caso di azione revocatoria da parte di creditori,per il giudice che viene chiamato non rileva lo scopo anche il più nobile, del trust, se già vi erano i presupposti alla base delle azioni revocatoria,non serve un dolo specifico ma basta quello eventuale. Tutti devono pensare alla loro situazione quando costituiscono un trust, altrimenti il negozio potrebbe essere revocato entro cinque anni, un tempo beve per la verifica da parte dei creditori e delle banche».

Maria Traficante, dottore commercialista bolognese, ha spiegato come funziona un Trust Company (lei stessa è delegata di Sofir Trusts Company srl), che ha la funzione di gestire un trust o anche solo di svolgere attività consulenziale di supporto. Ha quindi illustratole varie tipologie possibili e uan serie di casi concreti (per visionare le slide cliccare qui ).

Le conclusioni sono state affidate a Valerio Racca, segretario nazionale di Confabitare, che ha ripercorso l’avventura dell’Associazione nel suo decennale e che ha messo al centro della sua azione le idee e la conoscenza: «Tutela del patrimonio, riforma della legge sulle locazioni,un nuovo testo di legge sugli espropri e sul consumo di suolo, queste sono le azioni dell’Associazione. Vogliamo essere il vento che dà la direzione e non la foglia che la subisce!».