Il permesso di costruire non sana il vizio sulle distanze tra edifici

Tutti i manufatti edilizi devono rispettare precise distanze dal confine. La disciplina diretta della materia si trova nel Codice civile, dall'articolo 873 all'articolo 879. In particolare, la prima norma stabilisce che: «Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore”. La legge si è preoccupata infatti di regolamentare i rapporti di vicinato e dettare norme rivolte a garantire la civile convivenza tra cittadini.

La prevenzione temporale
La disposizione in oggetto usa il parametro della prevenzione temporale quale criterio per definire i conflitti. Secondo questo presupposto chi, nella qualità di proprietario, costruisce per primo sceglie la distanza che il suo vicino dovrà rispettare. Al preveniente, in buona sostanza, è offerta una triplice facoltà, potendo edificare sia rispettando una distanza dal confine pari alla metà di quella imposta dal codice, sia sul confine, sia ad una distanza dal confine inferiore alla metà di quella prescritta.

Di fronte alla scelta operata dal preveniente, il vicino che costruisce successivamente, nel primo caso, deve costruire ad una distanza dal confine pari alla metà di quella prevista, in modo da rispettare il prescritto distacco legale dalla preesistente costruzione.

Nel secondo caso, il prevenuto può chiedere la comunione forzosa del muro sul confine (articolo 874 Codice civile) o realizzare la propria fabbrica in aderenza allo stesso (articolo 877 Codice civile, comma 1); se non intende costruire sul confine, e' tenuto ad arretrare il suo edificio in misura pari all'intero distacco legale.

Nella terza ipotesi considerata, il prevenuto può chiedere la comunione forzosa del muro e avanzare la propria fabbrica fino ad esso, occupando lo spazio intermedio, dopo avere interpellato il proprietario se preferisca estendere il muro a confine o procedere alla sua demolizione (articolo 875 Codice civile); in alternativa, puo' costruire in aderenza (articolo 877 Codice civile, comma 2) o rispettando il distacco legale dalla costruzione del preveniente.

Concetto di costruzione
Il concetto di “costruzione”, ai fini della disciplina dettata dall'articolo 873, non si esaurisce in quello di “edificio” o di struttura realizzata con muri di cemento o laterizi, ma si estende a qualsiasi opera stabilmente infissa al suolo.
Così, ad esempio, è stata qualificata come “costruzione” la tettoia che deborda dalle linee dell'edificio già esistente (Corte di Cassazione, 16358/03), una pensilina realizzata sul terrazzo con materiale metallico (Corte di Cassazione 3727/85), un manufatto, con finestra, coperto da tettoia formata da travi con soprastanti lamiere, destinata a fienile, magazzino e pollaio (Corte di Cassazione 4639/97), un barbacane quale elemento costruttivo di completamento dell'edificio (Corte di Cassazione 8240/97).

Le ultime pronunce della Cassazione
Con l'ultima sentenza intervenuta sul tema (n. 2661 del 05 febbraio 2020), la Corte di Cassazione ha stabilito che il conseguimento - anche, in corso di causa - del permesso di costruire per un’opera abusiva, cioè posta in violazione delle distanze, non pregiudica il diritto del vicino a chiederne la relativa rimozione.

La motivazione
Nelle controversie tra privati derivanti dell'esecuzione di opere edilizie non conformi alle prescrizioni di leggi o degli strumenti urbanistici viene sempre e soltanto in rilievo la lesione di diritti soggettivi attribuiti ai privati.
La rilevanza giudica della concessione edilizia si esaurisce, dunque, nell'ambito del rapporto pubblicistico tra l'amministrazione e il richiedente, con la conseguenza che, quando queste norme sono state violate, il diritto del vicino non trova deroga, in quanto rimane tutelabile innanzi a un giudice ordinario.

Ambito condominiale generale
La regolamentazione generale sulle distanze è applicabile anche tra i condomini di un edificio condominiale soltanto se compatibile con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, dovendo prevalere in caso di contrasto la norma speciale in tema di condominio in ragione della sua specialità. Pertanto, quando il giudice constati il rispetto dei limiti di cui all'articolo 1102 Codice civile deve ritenersi legittima l'opera realizzata senza osservare le norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà contigue sempre che venga rispettata la struttura dell'edificio condominiale (Cassazione civile, sentenza n. 30528 del 19 dicembre 2017)