Il canone d’affitto non può essere autoridotto anche se la casa ha dei difetti

L'inquilino non può autoridursi il canone senza attendere, se voglia far valere un'eventuale compensazione, l'esito della causa instaurata per accertarne l'esistenza e la fondatezza. Fino a quel momento, infatti, il proprietario ha diritto ad incassare il mensile con regolarità e nella misura pattuita.

Diversamente, il giudice potrà esprimersi sulla gravità dell'inadempimento. Lo ricorda il Tribunale di Roma con sentenza n. 15246 del 16 luglio 2019.

La situazione
Intimati di sfratto erano gli inquilini di un immobile “colpevoli” di non aver pagato due canoni per un totale di circa 4mila euro.

Mensilità che avevano, in realtà, corrisposto ma solamente in parte per compensare – a loro dire – un credito acquisito dal proprietario che aveva usfruito di lavori effettuati dalla società unipersonale del conduttore.

Non solo. La decorrenza della locazione era stata rinviata più volte per indisponibilità dell'appartamento causando una serie di disagi all'inquilino e alla sua famiglia costretti, essendosi trasferiti dalla Svizzera a Roma e non avendo altro luogo dove vivere, ad alloggiare presso alcuni alberghi.

La casa, poi, presentava allacci abusivi alle utenze elettriche (erano arrivate fatture con ingenti addebiti per consumi mai effettuati), infiltrazioni e altri guai.

Ragioni per cui i conduttori chiedevano il rigetto della domanda di convalida e il rispetto del contratto fino alla scadenza. Fatti contestati dalla controparte che insisteva per il rilascio o, in alternativa, per la risoluzione del contratto.

Lo sfratto convalidato
Pretesa accolta e condanna al rilascio. La lite, così, arriva sul tavolo del giudice di merito che dichiara risolta la locazione. Intanto, spiega, non risultava provato il pagamento della morosità intimata protrattasi, peraltro, per tutto il giudizio.

Il contratto, invece, indicava un corrispettivo ben preciso che non era stato onorato nonostante il pieno godimento del bene.

E nelle locazioni abitative, al creditore (proprietario) che agisce per il risarcimento del danno da inadempimento e per la isoluzione spetta soltanto l'onere di dimostrare il titolo (contratto locativo) e la scadenza delle obbligazioni non rispettate (canoni insoluti) mentre il debitore (inquilino) potrà liberarsi da ogni addebito esclusivamente provando il sopraggiungere di fatti impeditivi, modificativi od estintivi idonei a paralizzare la domanda (Cassazione 15659/2011) o l'avvenuto adempimento (Cassazione 3373/2010).

La richiesta di proseguire il contratto
Ma nella vicenda, il legale degli affittuari si era limitato a chiedere il rigetto dell'istanza avversa e la prosecuzione del contratto sino alla scadenza concordata senza formulare alcuna domanda riconvenzionale.

Niente compensazione
L'eccepita compensazione, dunque, proprio perché negata dal proprietario e non formalmente “confezionata” non poteva essere accolta. In ogni caso, tiene a precisare il tribunale capitolino, non è ammessa un'autocompensazione del debito maturato mensilmente verso il proprietario con un credito ipoteticamente collegato ad altri contesti.

La giurisprudenza
Sul punto, del resto, la giurisprudenza è ferma a sostenere l'illegittimità di una autoriduzione del canone di locazione prima dell'instaurazione del giudizio per la sua determinazione, ferma la necessità di valutare – con particolare riguardo all'interesse del locatore a riceverlo ad ogni scadenza, fino alla moratoria, e nella misura concordata – la gravità dell'inadempimento.

Si configurerebbe, difatti, uno squilibrio del sinallagma contrattuale tale da giustificare la risoluzione del rapporto. Inevitabile, allora, la scelta del giudice di dichiarare risolto il contratto di locazione per grave inadempimento degli inquilini i quali, con la loro condotta – non scusato da circostanze apprezzabili – avevano alterato seriamente l'economia dell'accordo firmato con il proprietario.

Far valere i vizi
E i vizi dell'appartamento? Per farli valere, avrebbero dovuto optare per un percorso autonomo: rivolgersi al giudice in via separata e reclamare le anomalie esistenti alla consegna idonee a far vacillare il contratto o – ma solo a fronte di una mancanza assoluta di controprestazione, non rinvenibile nella fattispecie – sospendere, in autotutela, il pagamento del canone (Corte di cassazione 16917/2019).

Ove ciò non accada, il mancato versamento del mensile potrà essere considerato, di per sé, un inadempimento grave che legittima – senza che sia necessario accertarne la non scarsa importanza – la risoluzione del contratto di locazione per colpa dell'inquilino che, in sintesi, “paga” per aver violato una delle obbligazioni primarie ed essenziali poste a suo carico (Tribunale di Roma 3546/2019).