Quotidiano del Condominio

  • 02 Apr 2014
  • Il consorzio tra proprietari immobiliari non è un condominio

    Ettore Ditta
  • Fonte: Consulente Immobiliare

    Il consorzio fra proprietari di immobili costituisce una figura atipica che da tempo trova grande diffusione nella prassi, ma che non va confusa con le figure di consorzio tipiche previste dal codice civile, nonostante il riferimento espresso all'istituto del consorzio (riferimento che è presente pure in alcune delle altre denominazioni affini con cui il consorzio fra proprietari di immobili viene talvolta indicato - "consorzio residenziale" e "consorzio di edifici" - mentre è assente nei rimanenti sinonimi - "comprensori privati" e "comparti edificatori" – diffusi nella prassi.
    Il consorzio fra proprietari di immobili si riferisce, infatti, a quel particolare caso di consorzio atipico costituito fra i proprietari di immobili per la realizzazione e la gestione di un bene o di un servizio comune in una particolare zona (come una strada, una fognatura, un impianto idrico, un acquedotto, un impianto di distribuzione dell'energia elettrica, servizi comuni relativi alla vigilanza notturna e diurna o all'illuminazione delle strade di accesso alle singole unità facenti parte dell'area ricompresa nel consorzio o altro ancora); proprio per questo motivo – fra tutte - sembra preferibile la denominazione "consorzio fra proprietari di immobili", che ne individua esattamente i tratti distintivi, tenendola distinta dagli specifici tipi di consorzio che la legge prevede e regolamenta.

    La disciplina giuridica
    Come si è detto, mentre alcuni tipi di consorzio trovano nel codice civile una apposita disciplina, il consorzio fra proprietari di immobili costituisce una figura atipica ed è privo di una specifica normativa giuridica che quindi tocca all'interprete individuare. Da tempo la giurisprudenza propende per l'applicabilità della disciplina dettata dal codice civile sul condominio negli edifici e anche la più recente sentenza emessa in materia (Cass., sent. n. 22641 del 3 ottobre 2013) ha affermato che le disposizioni vigenti in materia di condominio trovano possono applicazione al consorzio costituito tra proprietari di immobili per la gestione delle parti e dei servizi comuni di una zona residenziale, nonostante il consorzio appartenga alla categoria delle associazioni, dal momento che non esistono schemi obbligati per la costituzione di tali enti e assume rilevanza solo la volontà manifestata dagli stessi consorziati con la regolamentazione contenuta nelle norme statutarie; con la conseguenza che, tranne nei casi in cui la legge o lo statuto richiedano la forma espressa o quella scritta, la volontà di partecipare alla costituzione del consorzio o di aderire al consorzio già costituito può essere manifestata anche tacitamente, così facendo sorgere l'obbligazione di versare la quota stabilita dagli organi competenti per statuto e legittimando la pretesa di pagamento da parte del consorzio.
    Proprio per il fatto che ancora una volta la giurisprudenza afferma che il consorzio costituito tra proprietari di immobili per la gestione di parti e servizi comuni rientra nella categoria delle associazioni, ma si applica ad esso la normativa sul condominio è utile approfondire la motivazione della sentenza della Suprema Corte.
    La vicenda che infine è approdata in Cassazione ha avuto origine da un giudizio di opposizione contro il decreto ingiuntivo col quale un consorzio aveva ingiunto il pagamento di una somma per il mancato pagamento di oneri consortili; l'opponente aveva eccepito di non essere parte del consorzio, il quale comunque non avrebbe potuto utilizzare la procedura di ingiunzione per la riscossione dei contributi consortili. Da parte sua il consorzio aveva rilevato che l'opponente doveva invece essere considerato appartenente ad esso, trattandosi di consorzio di urbanizzazione, con riferimento alla convenzione di lottizzazione stipulata a suo tempo col comune interessato.
    Mentre il tribunale aveva rigettato l'opposizione, la corte di appello aveva ribaltato la sentenza di primo grado, ritenendo che si doveva escludere la partecipazione obbligatoria al consorzio, perchè non sussisteva alcun atto autoritativo che prevedesse la sua costituzione e partecipazione ad esso e neppure era possibile ipotizzare una manifestazione tacita di volontà di partecipazione, dal momento che l'atto costitutivo e lo statuto dell'ente stabilivano, per l'iscrizione al consorzio, la forma scritta.
    Contro la sentenza di appello il consorzio ha allora presentato ricorso per cassazione.
    Nella sua sentenza innanzitutto la Suprema Corte ha ricordato che in un diverso precedente giudizio azionato dallo stesso consorzio contro altri proprietari di immobili era già stata accertata la sua natura non obbligatoria (Cass., sent. n. 5889/2010).
    Quindi i giudici di legittimità hanno osservato che le disposizioni in materia di condominio possono legittimamente ritenersi applicabili al consorzio costituito tra proprietari di immobili per la gestione delle parti e dei servizi comuni di una zona residenziale, pur appartenendo senza dubbio il consorzio alla categoria delle associazioni, dato che non esistono schemi obbligati per la costituzione di tali enti, ed assumono, per l'effetto, rilievo decisivo la volontà manifestata dagli stessi consorziati con la regolamentazione contenuta nelle norme statutarie; che quindi, con esclusione del caso in cui la legge o lo statuto richiedano la forma espressa o addirittura quella scritta, la volontà di partecipare alla costituzione del consorzio o di aderire al consorzio già costituito può essere manifestata anche tacitamente e desunta da presunzioni o fatti concludenti, come la consapevolezza di acquistare un immobile compreso in un consorzio oppure l'utilizzazione in concreto dei servizi posti a disposizione dei consorziati; e che comunque solo la partecipazione al consorzio può determinare l'obbligazione di versare la quota stabilita dagli organi competenti per statuto, legittimando la pretesa di pagamento (Cass., sent. n. 13537 del 15 settembre 2003).
    Sulla base dei suddetti principii, nel caso specifico la Suprema Corte ha escluso l'adesione tacita al consorzio perchè l'art. 4 dello Statuto prevedeva espressamente la domanda scritta per l'ingresso nel consorzio in qualità di soci per tutti coloro che non avevano partecipato all'atto costitutivo del consorzio, escludendo così la partecipazione automatica al consorzio.

    A tale proposito la Cassazione ha ricordato una sua ulteriore decisione secondo la quale nei consorzi volontari costituiti fra proprietari d'immobili per la gestione di parti e servizi comuni, la partecipazione o l'adesione ad essi da parte dell'acquirente di un immobile compreso nel consorzio deve risultare da una valida manifestazione di volontà, al fine di non violare il diritto di non associazione garantito dall'art. 18 Cost. (Cass., sent. n. 6666 del 30 marzo 2005). Inoltre ha ritenuto inconferente anche il riferimento alle norme sul condominio, dal momento che l'obbligatorietà del consorzio non si potrebbe fare derivare neppure dall'avvenuta costituzione di una "communio incidens", perchè tale circostanza non terrebbe conto del fatto che i proprietari che si trovino in un medesimo comprensorio possono - senza però essere obbligati - ad unirsi per gestire in comune alcuni servizi, con facoltà di scegliere liberamente lo strumento contrattuale (associazione di fatto, cooperativa, consorzio) che a loro giudizio appare più idoneo allo scopo (Cass., sent. n. 5889/2010).
    Altri due motivi del ricorso del consorzio facevano però riferimento ai seguenti aspetti:
    a. vi era una clausola di partecipazione obbligatoria al consorzio in tutti gli originari contratti, dando così vita ad una obbligazione "propter rem", dal momento che il vincolo relativo alla costituzione di un consorzio di urbanizzazione dipende dall'essere o meno proprietario di uno o più lotti del comprensorio e tale obbligazione si ricollega alla disciplina giuridica dettata per la comunione e per la servitù;
    b. nel giudizio di appello non era stata considerata nel modo corretto l'originaria convenzione di lottizzazione con il comune e la società lottizzante, come atto autoritativo da cui scaturiva il consorzio obbligatorio, tenuto conto pure del fatto che le opere di viabilità, idriche e fognarie erano state realizzate da tutti i condomini e quindi anche dai danti causa dell'opponente, i quali, nel trasferire la società, avevano trasferito ad essa pure la compartecipazione alle suddette strutture, necessarie per consentire l'uso e l'utilizzo dell'immobile.

    Ma, sul punto, la Suprema Corte ha stabilito che non è possibile ritenere che dalla semplice qualificazione come "propter rem" della obbligazione assunta con la sottoscrizione dell'atto di acquisto del lotto consegue la natura obbligatoria del Consorzio al quale l'acquirente si impegnerebbe ad aderire, perchè nei consorzi volontari costituiti fra proprietari di immobili per la gestione di parti e servizi comuni, la partecipazione o l'adesione ad esso da parte dell'acquirente di un immobile compreso nel consorzio deve risultare da una valida manifestazione di volontà (Cass., sent. n. 6666/2005) e l'obbligo di chi subentra nella proprietà di un immobile che fa parte di un consorzio non può essere affermato considerando l'obbligazione di pagamento delle spese consortili una obbligazione "propter rem", dal momento che tali obbligazioni sono caratterizzate dal requisito della tipicità, con la conseguenza che possono sorgere per contratto solo nei casi e col contenuto espressamente previsti dalla legge (Cass., sent. n. 25289 del 4 dicembre 2007).

    La sentenza della Suprema Corte in definitiva, facendo largo richiamo alla sua giurisprudenza precedente, ha confermato la natura ibrida del consorzio atipico fra proprietari di immobili, che giuridicamente rientra fra le associazioni, ma può essere disciplinato secondo le disposizioni sul condominio negli edifici. Una conclusione però ambigua, che appare dettata nella sua massima parte dalla volontà di predisporre la maggior tutela possibile a favore dei consorziati (le disposizioni sul condominio sono più rigorose di quelle vigenti per le associazioni), ma che di sicuro viene suggerita, almeno indirettamente, anche dalla particolare funzione svolta dai consorzi suddetti, finalizzati a consentire la proficua gestione degli immobili abitativi e commerciali che sono ricompresi nel consorzio. Il richiamo alla normativa sul condominio può però determinare nuovi problemi applicativi, finora non suscettibili di presentarsi, con riguardo al disposto del nuovo art. 1117-bis cod. civ. (introdotto dall'art. 2 della legge 220/2012) - secondo cui le disposizioni previste dagli artt. 1117/1139 cod. civ. si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'art. 1117 - e del nuovo art. 67 disp. att. cod. civ. (introdotto dall'art. 21 della legge 220/2012) - secondo cui nei casi di cui all'art. 1117-bis cod. civ., quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 5, cod. civ., il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condomini e per la nomina dell'amministratore; e, in mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio). Infatti, a seconda dei casi e degli statuti, il soggetto consorziato può anche essere un intero edificio invece dei condomini che ne fanno parte.

    La giurisprudenza
    In merito alla disciplina applicabile al consorzio fra proprietari di immobili, vi è stato in passato un contrasto nella stessa giurisprudenza della Suprema Corte che, da una parte, ha sostenuto la tesi secondo cui al consorzio fra proprietari di immobili devono essere applicate le norme sulle associazioni (Cass., sent. n. 4252 del 16 novembre 1976 e sent. n. 4199 del 18 luglio 1984) e, dall'altra, ha invece affermato che il consorzio fra proprietari di immobili, pur rientrando nella categoria delle associazioni, tuttavia è regolato dalle norme dettate in materia di condominio (Cass., sent. n. 3725 del 25 luglio 1978; sent. n. 3665 del 14 marzo 2001; sent. n. 1277 del 29 gennaio 2003; sent. n. 2960 del 14 febbraio 2005; sent. n. 6665 e n. 6666 del 30 marzo 2005). Questo secondo orientamento sembra essersi ormai imposto.
    E' stato deciso che per i consorzi di urbanizzazione il problema della normativa ad essi applicabile deve essere risolto sulla base della considerazione che, accanto all'innegabile connotato associativo, essi si caratterizzano anche per un forte profilo di realità - in quanto il singolo associato, inserendosi, al momento dell'acquisto dell'immobile, nel sodalizio per beneficiare dei vantaggi offertigli, assume una serie di obblighi ricollegati in via immediata e diretta alla proprietà dei singoli cespiti e di quelli eventualmente comuni, legittimamente qualificabili in termini di obligationes propter rem con riferimento non solo alla gestione delle cose e dei servizi consortili, ma anche alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria - con la conseguenza che (risultando insoddisfacenti sia le teorie che propugnano l'applicazione generalizzata delle norme sulle associazioni sia quelle che propendono per il ricorso alle sole disposizioni in tema di comunione e condominio) bisogna verificare in primo luogo la volontà manifestata nello statuto e, soltanto qualora questo non disponga nulla al riguardo, passare all'individuazione della normativa più confacente alla regolamentazione degli interessi implicati dalla controversia. Per questo motivo, qualora si verta in tema di consorzi di urbanizzazione finalizzati alla costruzione, manutenzione e ripristino di opere stradali, nonché di quelle per la distribuzione dell'acqua e dell'energia elettrica (svolgendo, ancora, tutte le altre attività comunque utili al comprensorio), deve essere esclusa ogni possibilità di recesso degli associati - se non per effetto di trasmissione a terzi del diritto di proprietà immobiliare - tutte le volte in cui lo statuto disponga, espressamente o implicitamente, in tal senso, senza che ciò violi l'art. 18 Cost., perchè, in tal caso, non si tratta di accertare se i consorziati siano o meno liberi di recedere dalla struttura comune, ma di stabilire se gli stessi possano sottrarsi ai propri doveri verso il consorzio pur restando proprietari degli immobili di loro pertinenza (Cass., sent. n. 4125 del 21 marzo 2003).
    Nella successiva sent. n. 2960 del 14 febbraio 2005, la Suprema Corte ha rilevato in particolare che:
    - i consorzi costituiti per la gestione di parti e servizi comuni tra proprietari di immobili siti in zona residenziale hanno carattere di associazioni non riconosciute alle quali vanno applicate, per certi versi, le regole tipiche delle associazioni e, per altri versi, quelle del condominio;
    - quindi, per quanto riguarda il recupero, mediante ingiunzione, delle quote dovute dai consorziati, si applica l'art. 63 disp. att. cod. civ., mentre per la competenza sono applicabili gli artt. 18 e 20 cod. proc. civ.;
    - infatti per quanto riguarda le controversie che si instaurano tra i consorzi costituiti su base reale tra i proprietari di immobili per la gestione delle parti e dei servizi comuni, tali consorzi, pur essendo assimilabili ai condomini, conservano la loro natura tipica di associazioni non riconosciute, costituite e rette sulla base pattizia dello statuto, vincolante per tutti i consorziati e le cui regole assumono rilievo preminente per la regolamentazione della vita del consorzio, i rapporti tra i consorziati e i rapporti tra questi e l'associazione; e quindi non sono applicabili automaticamente al consorzio tutte le regole dettate per il condominio, come le regole pubblicistiche sulla competenza per territorio, relativamente alle controversie tra soci e consorzio per il recupero delle quote;
    - l'art. 23 cod. proc. civ. stabilisce il foro esclusivo per le cause tra soci e tra condomini e, dato che il condominio non ha una propria sede tecnicamente intesa, la sede del condominio si identifica con la residenza dell'amministratore; la mancanza e la estrema variabilità della sede del condominio (e dei condomini) giustifica la norma processuale prevista dall'art. 23 cod. proc. civ., che, per questo motivo, risulta non immediatamente trasponibile all'associazione non riconosciuta la cui sede, ai fini della competenza, è invece stabilita per legge in coincidenza con il luogo in cui l'associazione svolge in maniera continuativa la propria attività (art. 19, comma 2, cod. civ.).
    Per quanto riguarda la giurisprudenza più recente è stato inoltre deciso che:
    - il consorzio costituito tra proprietari di immobili per la manutenzione di strade ed opere comuni realizzate in attuazione di un piano di lottizzazione costituisce una figura atipica e, quindi, il rapporto consortile è disciplinato innanzitutto dalle pattuizioni contenute nell'atto costitutivo e nello statuto del consorzio; soltanto qualora in tali atti manchi una disciplina specifica sono applicabili le disposizioni più confacenti alla regolamentazione degli interessi coinvolti dalla controversia che, nel caso in cui il consorzio abbia ad oggetto la gestione dei beni e dei servizi comuni di una zona residenziale, devono individuarsi nelle norme concernenti il condominio, con la conseguenza che, ai sensi dell'art. 1118, comma 2, cod. civ., il consorziato non può, rinunziando al diritto sui beni in comune, sottrarsi al contributo alle spese per la loro conservazione (Cass., sent. n. 286 del 10 gennaio 2005);
    - le norme dettate in materia di condominio, compreso l'art. 1137 cod. civ. sull'impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea entro trenta giorni dalla deliberazione, sono applicabili anche ai consorzi aventi natura di associazione non riconosciuta, laddove l'oggetto statutario degli stessi si concretizzi in una attività di gestione di cose comuni ai consorziati (App. Roma, 13 aprile 2006);
    - riguardo ad un caso in cui si affermava la totale estraneità al condominio da parte di coloro che avevano rinunciato all'utilizzazione della strada consortile e si erano distaccati dall'impianto idrico centrale, le disposizioni sul condominio possono legittimamente ritenersi applicabili al consorzio costituito tra proprietari di immobili, assumendo rilievo decisivo la manifestazione della volontà degli stessi consorziati per mezzo della regolamentazione desumibile dall'interpretazione logica e letterale del contratto stesso (App. Roma, 29 novembre 2006);
    - i consorzi di urbanizzazione (enti di diritto privato, costituiti da una pluralità di persone che, avendo in comune determinati bisogni o interessi, si aggregano fra loro allo scopo di soddisfarli mediante un'organizzazione sovraordinata), finalizzati alla sistemazione e al miglior godimento di uno specifico comprensorio attraverso la realizzazione e la fornitura di opere o servizi, costituiscono figure atipiche, che, essendo caratterizzate dall'esistenza di una stabile organizzazione di soggetti, funzionale al raggiungimento di uno scopo non lucrativo, presentano i caratteri delle associazioni non riconosciute; e, dal momento che la fonte primaria della disciplina di questi consorzi è l'accordo delle parti sancito nell'atto costitutivo, nessun ostacolo giuridico è ravvisabile negli artt. 1105 e 1136 cod. civ., dettati dal codice civile in tema di comunione e condominio di edifici, a che l'atto costitutivo contenga clausole limitative del diritto di voto del consorziato (escludendo da tale diritto il consorziato in mora nel pagamento dei contributi o che a tal riguardo abbia liti pendenti col consorzio), perchè dette clausole si muovono in uno spazio di autonomia negoziale liberamente praticabile (Cass., sent. n. 2877 del 9 febbraio 2007);
    - le obbligazioni propter rem, relative all'adesione al consorzio di urbanizzazione all'atto dell'acquisto dell'immobile ricadente nel consorzio, sono caratterizzate dal requisito della tipicità, con la conseguenza che esse possono sorgere per contratto solo nei casi e col contenuto espressamente previsti dalla legge (Cass., sent. n. 5888 del 11 marzo 2010).