Canna fumaria in condominio. Quando è lecita?

Capita spesso che all'interno del condominio vi sia un'immobile adibito ad attività di ristorazione. In questi casi, il condomino ha necessità o interesse ad installare in condominio una canna fumaria. Non sempre, tuttavia, questa richiesta è ben accetta dagli altri condomini. Vediamo, allora, quali sono i casi in cui è lecita o meno l'opposizione, da parte di un singolo condomino.

Partiamo dalla considerazione che la canna fumaria è un bene comune (ai sensi dell'articolo 1117 del codice civile, «fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini …se non risulta diversamente dal titolo» (Cassazione Civile n. 1092/1966).

Quando non è bene comune
La canna fumaria può considerarsi sempre bene comune? No. Ciò in quanto la canna fumaria, anche se apposta su una parte comune, può risultare di proprietà esclusiva. Si pensi al caso di una canna fumaria che sia posta a servizio di un singolo condomino (ad esempio il proprietario del ristorante oppure al servizio delle unità immobiliari di alcuni condomini ed, in particolare, dei caminetti di queste unità immobiliari). I questi casi,la canna fumaria è da considerarsi di proprietà esclusiva di questi ultimi. Stessa cosa, ovviamente, nel caso in cui la proprietà esclusiva della canna fumaria trovi origine nel contratto di compravendita.

Ripartizione spese
Questo si ripercuote nella ripartizione delle spese considerando che, nel caso in cui la canna fumaria venga considerata bene comune, tutti i condomini saranno chiamati a partecipare alle relative spese di manutenzione, secondo i millesimi di proprietà ai sensi dell'articolo 1123, comma 1 del codice civile. Viceversa, laddove venga considerata di proprietà esclusiva (perché ad esempio posta a servizio di un singolo condomino o anche di alcuni di essi), le spese saranno a carico di questi ultimi.

La canna fumaria apposta da un singolo
Ma può un singolo condomino apporre una canna fumaria in condominio?Il principio generale da cui muovere ogni ragionamento è indicato dall'articolo 1102 del codice civile relativo all'uso della cosa comune, che così testualmente recita : «Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A questo fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso».

Corollario di quanto indicato dall'articolo citato è che il singolo condomino ha diritto di appoggiare al muro condominiale (in aderenza) o incastrare nello stesso, a propria cura e spese, la canna fumaria purchè non limiti il pari uso del muro agli altri condomini e/o non provochi danno all'edificio in termini di stabilità, sicurezza, decoro architettonico e sempre che non vengano violate le norme previste per il rispetto di distanze legali in tema di luci e vedute di altro condomino (Cassazione, 01/12/2000, n. 15394).

Questa attività, dunque, rientra nell'uso della cosa comune, previsto dall'articolo 1102 del codice civile ed, in quanto attività consentita, non necessita né di preventiva informativa dei condomini né di delibera assembleare.

Il diritto su esposto, come detto, dovrà rispettare i limiti costituiti dai diritti esclusivi altrui (ad esempio distanze dalle vedute, immissioni, etc.) e dal divieto di alterare il decoro architettonico dell'edificio.

Le precedenti pronunce
Il Tribunale di Milano, sul tema, così si è espresso : «L'uso ex articolo 1102, Codice civile, della cosa comune da parte del comproprietario-condomino e' lecito quando: a) non ne altera la naturale destinazione; b) non impedisce agli altri comproprietari di farne parimenti uso secondo il loro diritto; c) non pregiudica la stabilità ed il decoro architettonico dell'edificio; d) non provoca danno alle singole proprietà esclusive. Applicando questi principi al caso concreto in esame, il Collegio ritiene che l'uso del muro comune (che dà sul retro dell'edificio) per appoggiarvi un'autonoma canna fumaria non ne altera la naturale destinazione, non pregiudica la stabilità dell'edificio e forse non impedisce agli altri comproprietari di utilizzarlo secondo il loro diritto.

Ma non può seriamente negarsi che l'installazione di due separate canne fumarie nel tratto di facciata compreso tra i balconi e le finestre di ben cinque piani: 1) violi le norme sulle distanze legali (che non puo' essere inferiore a 75 cm dai più vicini sporti dei balconi delle proprietà individuali); 2) riduca in modo apprezzabile la visuale laterale che si gode soprattutto dalle finestre lungo le quali dovrebbe correre il manufatto; 3) ma soprattutto alteri il decoro architettonico della facciata intera dello stabile». (Trib. di Milano, sez. VIII, 26-03-1992).

La pronuncia più recente
Recentemente, si segnala un'altra pronuncia del Tribunale meneghino (Tribunale Milano 23 gennaio 2020 n. 589) che appare doveroso evidenziare per i principi che richiama:
- in giudizio, è onere del condomino provare che il progetto presentato per la realizzazione di una canna di esalazione di fumo e una tubazione per il ricircolo dell'aria non configura alcuna innovazione, bensì semplice modificazione ai sensi dell'articolo 1102 Codice civile;
- l'opera, già sulla base del progetto, non deve ledere il decoro architettonico del fabbricato e non incidere nemmeno sull'estetica dello stesso;
-la stabilità e la sicurezza dell'edificio non devono essere pregiudicate.

Le setenze sul decoro architettonico
La giurisprudenza, nel corso degli anni, ha chiarito inoltre che:

- Il decoro architettonico può dirsi alterato non allorquando l'opera muta le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull'insieme dell'armonico aspetto dello stabile (Cassazione 6341/2000; Cassazione 10350/2011);
- In caso di inosservanza di quanto previsto dall'articolo 1102 Codice civile, si ricade nell'ipotesi di innovazione (non consentita)

- costituisce innovazione delle cosa comune una modificazione della forma o della sostanza del bene che abbia l'effetto di alterare la consistenza materiale o la destinazione originaria; ne consegue che, in mancanza del consenso degli altri partecipanti, l'opera è illegittima (fattispecie relativa alla rimozione di una canna fumaria in eternit). ( Cassazione, 22/09/2017, n.22203 );

- «Costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull'aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l'edificio. La relativa valutazione spetta al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità(fattispecie relativa alla realizzazione di una canna fumaria)». (Cassazione, 28/06/2018, n.17102);

-In ambito amministrativo, in termini contrari è stato affermato che quando la canna fumaria si qualifica in termini di innovazione ed è stata realizzata abusivamente da un ristorante, incidendo sugli interessi e diritti dei condomini circostanti (fumi ed odori molesti) per ottenere la concessione in sanatoria è necessario l'assenso di tutti i condomini. (Tar Bolzano, 22/02/2018, n.62).