Lavori & Tecnologie

Dai conteggi alle spese: così cambia la gestione del calore

di Marco Panzarella e Matteo Rezzonico

Domande & risposte a cura di Marco Panzarella e Matteo Rezzonico

L’ESENZIONE DALL’OBBLIGO

No alla contabilizzazione se non è conveniente

Amministro il condominio di uno stabile d'epoca in fase di ristrutturazione. Esistono dei casi in cui un edificio è esentato dall’obbligo di installare i sistemi di termoregolazione e contabilizzazione?

Il condominio può evitare di installare un sistema di contabilizzazione del calore se sussiste un’incompatibilità tecnica o qualora l’intervento non comporti una convenienza economica. Se è impossibile installare dei sottocontatori, si deve ripiegare sui ripartitori. Se anche quest’ultimi, in accoppiata con un sistema di termoregolazione, non sono fattibili, il condominio è esentato dall’obbligo, purché l’impossibilità sia provata da un tecnico abilitato.

LE QUOTE FISSE E VARIABILI

L’assemblea non può cambiare le percentuali

Nel mio condominio la suddivisione delle spese per il riscaldamento è eseguita per
il 70% in base al consumo volontario
e per il 30% in base a quello involontario.
È possibile, passando dall’assemblea, modificare le percentuali della quota
fissa e variabile?

Sia la percentuale minima del 70% per la quota variabile (consumo volontario) che quella massima del 30% per la quota fissa (consumo involontario) sono contemplate dal Dlgs 141/2016, che ha modificato il Dlgs 102/2014, nel caso in cui risulti impossibile applicare i criteri previsti dalla Uni 10200. Le percentuali non sono modificabili a discrezione dell’assemblea.

I CRITERI DELLA UNI 10200

Tabella modificabile solo dopo interventi «incisivi»

Il mese scorso il proprietario dell’alloggio sito all’ultimo piano del mio condominio ha sostituito i vecchi infissi in legno con dei modelli più performanti e ha chiesto che venga rivista la tabella Uni 10200. Può farlo?

Il calcolo del fabbisogno è effettuato in funzione dell’edificio come realizzato in origine. Una revisione dei millesimi di riscaldamento non è necessaria ogni volta in cui si eseguano interventi all’interno di una singola unità immobiliare (come la sostituzione degli infissi), ma è plausibile qualora nel condominio siano eseguite delle ristrutturazioni che incidono sulle prestazioni energetiche dell’edificio.

IL VOTO DELL’ASSEMBLEA

Norma obbligatoria ma riparto impugnabile

Dopo avere installato termovalvole e contabilizzatori, l’amministratore ha inserito nell’ordine del giorno dell’assemblea l’adozione della nuova tabella millesimale per le spese di riscaldamento. Visto che la norma è obbligatoria, è possibile evitare il voto
in assemblea?

Alla base dell’applicazione dei criteri previsti dalla norma Uni 10200 ci sono gli obblighi imposti dal Dlgs 102/2014, che prevede la contabilizzazione e ha carattere imperativo e inderogabile. Il decreto dispone una serie di sanzioni per chi non si adegua. In tale contesto, l’adozione della norma in condominio sembrerebbe dover essere automatica, con l’assemblea che dovrebbe limitarsi a votare l’affidamento dell’incarico al tecnico e a prendere atto della nuova tabella. C’è però chi sostiene che anche l’adozione della Uni 10200 debba passare dall’assemblea ed essere approvata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e i 500 millesimi di proprietà (o di 333 millesimi, sussistendone i presupposti). Resta fermo il potere di impugnazione da parte del condomino che rilevi l’illegittimità dei criteri di ripartizione adottati, per esempio in sede di approvazione del preventivo (o del consuntivo) e del riparto.

NEGLI EDIFICI D’EPOCA

Per la deroga occorre la relazione di un tecnico

L’amministratore del mio condominio ha detto che non è necessario adottare la norma Uni 10200 perché, essendo lo stabile d’epoca sprovvisto di isolamento termico, ci sarebbero grosse differenze di fabbisogno termico tra gli appartamenti. È sufficiente la sua parola o serve il parere di un tecnico?

L’articolo 9, comma 5 lettera d, del Dlgs 102/2014 (modificato dal Dlgs 141/2016) prevede che le nuove tabelle Uni 10200 non siano obbligatorie nel caso in cui la norma non sia applicabile «o laddove siano comprovate, tramite apposita relazione tecnica asseverata, differenze di fabbisogno termico per metro quadro tra le unità immobiliari costituenti il condominio o l’edificio polifunzionale superiori al 50 per cento». L’assemblea non ha alcun potere decisionale e deve limitarsi ad assegnare l’incarico a un tecnico abilitato. Il Dlgs 102 prevede sanzioni per il condominio che non si adegua - senza la relazione - alla norma Uni 10200.

IL CAMBIO DELLA CALDAIA

Spese straordinarie con millesimi di possesso

Nel mio condominio l’amministratore applica la Uni 10200 per le spese di ripartizione del riscaldamento. I criteri previsti dalla norma valgono anche per le spese di manutenzione straordinaria, ad esempio la sostituzione della caldaia con una nuova?

Al contrario delle spese “ordinarie” inerenti il consumo, quelle straordinarie vanno divise tra i condòmini proprietari in proporzione ai millesimi in loro possesso, a meno che il regolamento condominiale disponga diversamente.

LE COLONNE MONTANTI

Ripartitori individuali con l’impianto verticale

Risiedo in un edificio con una rete di distribuzione dell’impianto di riscaldamento a colonne montanti e, di conseguenza, non è possibile installare dei sottocontatori. Cosa bisogna fare per non incorrere in sanzioni?

In presenza di impianti di riscaldamento centralizzati con colonne montanti (impianto a distribuzione verticale), gli utenti possono installare ripartitori di calore individuali che, a differenza del sottocontatore installato a monte di tutti i caloriferi dell’unità immobiliare, devono essere posizionati sui singoli termosifoni.

NELLE SECONDE CASE

Spese di lettura anche quando non c’è consumo

Nella mia casa al mare, che utilizzo due mesi all’anno, spengo le termovalvole durante l’inverno. L’amministratore sostiene però che, anche se non vi sono consumi, devo pagare le spese di lettura. È così?

Le spese di lettura dei contatori sono connesse al consumo e vanno pagate a prescindere dall’utilizzo dell’appartamento e dal consumo effettivo. L’articolo 9, comma 5, lettera d, del Dlgs 102/2014 dispone infatti che «quando i condomìni o gli edifici polifunzionali sono alimentati da teleriscaldamento o teleraffreddamento o da sistemi comuni di riscaldamento o raffreddamento, per la corretta suddivisione delle spese connesse al consumo di calore per il riscaldamento, l’importo complessivo è suddiviso tra gli utenti finali, in base alla norma tecnica Uni 10200 e successive modifiche e aggiornamenti».

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