Il 56% delle case vendute è in classe G. Nel 2018 prezzi e canoni verso la stabilità

Anche se sta conquistando spazi rispetto al passato, nelle compravendite immobiliari l’efficienza energetica non è ancora un elemento decisivo nelle scelte degli italiani. Forse anche “condizionati” dalle buone occasioni che si trovano nell’usato rispetto alle più onerose richieste del nuovo: quando non si hanno molte risorse a disposizione è difficile privilegiare risparmi futuri rispetto a sconti immediati sul prezzo (magari rimandando al futuro interventi di riqualificazioni, puntando sull’ennesima proroga degli incentivi).

Sta di fatto che, secondo uno studio realizzato da Enea, Fiaip e I-Com (Istituto per la Competitività), se nel 2017 da un lato si è registrata una crescita (+0,5%) del livello energetico del patrimonio abitativo, dall’altro, il 56% delle vendite totali ha riguardato immobili in classe G (la più energivora), il 24% nelle classi E ed F, il 13 nelle classi C e D e solo il 7% nelle classi energetiche A e B.

Inoltre – forse l’elemento più preoccupante perché riguarda probabilmente una questione più culturale che economica – un agente immobiliare su due ritiene che l’Ape (Attestato di prestazione energetica) non incida sulle scelte di chi compra o vende. «Guardando la tipologia di immobili venduti nel 2017 – si legge in una nota – i meno efficienti dal punto di vista energetico sono le villette (oltre una su due, ovvero il 54,7%) e, ancor di più i bilocali (66,7%) mentre solo il 4,4% dei bilocali e l'8,7 delle villette appartiene alle classi energetiche più alte (A+, A e B)». Negli immobili di pregio, invece, «le vendite che rientrano nelle tre classi energetiche più efficienti sono salite dal 14,1% del 2016 al 22,1%. In aumento anche la percentuale di immobili in classe energetica A+, A e B compravenduti nei centri storici delle principali città italiane: si passa dal 6,4% del 2016 al 10,8% del 2017». Nelle zone periferiche, invece, questa percentuale diminuisce.

Sui dati incide la presenza di uno stock di invenduto rilevante. Nel 2017 solo il 40% delle abitazioni di nuova costruzione scambiate è risultato di elevata qualità energetica (A+, A e B) contro il 60% del 2016. «Un dato sorprendente – sottolinea il report – considerati gli elevati standard energetici imposti dalla legge per le nuove costruzioni, che si spiega con la crisi vissuta in questi anni dal settore immobiliare e dal notevole stock di invenduto che ne è derivato»

Per quel che riguarda le ristrutturazioni, solo il 10% degli immobili oggetto di intervento è nelle prime tre classi energetiche, «a conferma che gli italiani ancora non sfruttano quella fondamentale finestra di opportunità che la ristrutturazione edilizia offre per interventi di efficientamento energetico profondi».

Il mercato secondo gli agenti
Il report sull’efficienza energetica degli edifici è stato presentato assieme al Rapporto nazionale Fiaip sul mercato immobiliare. Secondo l’associazione degli agenti, «il 2017 ci consegna un mercato immobiliare a due velocità»: da un lato continua la crescita costante del numero delle compravendite (+5,1% nel 2017), trainate dai buoni risultati registrati in alcuni capoluoghi di regione e dalle aste immobiliari, dall’altro si registra un andamento medio dei prezzi immobiliari ancora in diminuzione sia per le abitazioni (-1,15%) che per uffici (-6,2%), negozi (-5%) e capannoni ( -4,1%). Secondo Fiaip, quindi, si profila «un mercato immobiliare ancora in assestamento, dove l'offerta è in crescita, aumenta la domanda e si riduce il divario fra prezzi richiesti e prezzi di realizzo (-10%)». Buoni segnali anche sulle contrazioni dei tempi di vendita e la riduzione di sconto praticato. Si registra una ripresa anche in termini di investimento, soprattutto in città turistiche, dove si punta sugli affitti brevi. I risparmiatori italiani, secondo gli agenti, «allarmati dai recenti fallimenti di alcune banche e dall'incertezza prodotta dall’introduzione del “Bail In”, valutando poi gli scarsi rendimenti dei titoli di Stato, si rifugiano nell'investimento immobiliare».

Per quanto riguarda le locazioni, rispetto al 2016, si registra un aumento dei contratti, con un volume per il residenziale pari al + 12% (ancora un segno negativo per uffici e capannoni). I prezzi medi per l’abitativo hanno subito una flessione moderata (-0,5%), «flessione favorita anche dall'applicazione sistematica della cedolare secca, mentre permane una forte diminuzione per il settore commerciale: la diminuzione arriva al 7% per i capannoni».
La domanda per l'acquisto di un abitazione è cresciuta a livello nazionale del 15% rispetto al 2016.

Le previsioni per il 2018
Condizioni economiche più favorevoli e bassi tassi di interesse dovrebbero supportare la domanda nel mercato immobiliare e, visto il livello contenuto degli investimenti in ambito residenziale, ridurre anche l'eccesso di offerta dall'altro. Il divario tra domanda e offerta dovrebbe colmarsi gradualmente, avendo come conseguenza un'ulteriore riduzione dei tempi di vendita e del calo dei prezzi, oltre a provocare un incremento del costo degli immobili.

Nel 2018 si prevede una progressiva stabilizzazione dei prezzi degli immobili. Le incertezze prodotte da un eventuale instabilità politica potrebbero riflettersi negativamente sul mercato immobiliare, mentre lo stesso mercato troverebbe giovamento al formarsi di un Governo stabile che introducesse politiche fiscali che permettessero un abbassamento della pressione fiscale complessiva sulla casa. Per alcune città, quali Milano, Napoli Bologna e Firenze, si prevede un trend positivo anche nel 2018 per quanto riguarda i valori . Previsto inoltre un rialzo dei canoni di locazioni generalizzato in molte città metropolitane dove la ripresa si sta facendo più concreta e dove oggi si fanno ottimi affari per immobili da mettere a reddito, in particolar modo nelle città d'arte dove il mercato della ricettività alternativa a quella alberghiera è in netta crescita.

La ripresa in Italia è però « minacciata dai crediti ipotecari deteriorati in pancia alle banche, i cosiddetti Npl (Non performing loans), con tassi di default elevatissimi proprio nel settore delle costruzioni. L'immissione non regolata sul mercato di immobili a garanzia dei crediti andati in default rimane infatti un pericolo per il deprezzamento degli immobili.

Per Fiaip «le politiche fiscali messe in pratica dal 2011 ad oggi stanno escludendo la possibilità per l'intero sistema Paese di vedere aumentare il Pil». «Ancora oggi – sottolinea Gian Battista Baccarini, Presidente Nazionale Fiaip - la tassazione immobiliare opprime un settore che potrebbe essere invece il motore per la crescita economica del Paese e solo cambiamenti legislativi e normative adeguate per il settore potranno favorire sempre più le aspettative per chi investe nel settore a medio lungo termine».