La mansarda deve fare i conti con i volumi già realizzati

I proprietari di un immobile ritengono illegittimo il permesso di costruire rilasciato al vicino a cui il comune avrebbe permesso di realizzare un intervento di sopraelevazione in palese violazione delle prescrizioni di zona. I lavori in contestazione erano stati assentiti con permesso di costruire gratuito (ovvero senza il pagamento degli oneri di urbanizzazione) in quanto considerati un "completamento" di un fabbricato preesistente, realizzato in base ad una concessione rilasciata oltre un ventennio prima, nel lontano 1987. Difformemente da quanto assentito, le opere di completamento avevano permesso di realizzare una vera e propria sopraelevazione, con la creazione di una mansarda abitativa e conseguente aumento di cubatura. Come se non bastasse, la volumetria espressa dal suolo era già stata consumata con il manufatto preesistente (realizzato nel 1987) per cui le nuove opere erano state realizzate utilizzando volumi urbanisticamente non disponibili.

La tesi del comune
Il comune difende i propri atti e.... il costruttore. Secondo l'amministrazione, i lavori non comportavano alcuna nuova opera di sopraelevazione ma dovevano essere interpretati come completamento di opere già autorizzate nel lontano 1987. A riprova di tale affermazione, l'amministrazione faceva rilevare che le strutture del manufatto originario erano state calcolate e realizzate in funzione delle opere eseguite più recentemente.
Secondo il Tar le opere sono abusive
Il Tar Salerno (Sez. II, sentenza 29 gennaio 2019, n. 204) ritiene il ricorso fondato. Il punto focale della vicenda, ciò che "taglia la testa al toro", è l'utilizzo di una volumetria eccedente rispetto a quella espressa dall'area d'intervento. Il manufatto preesistente, secondo le verifiche effettuate, aveva già esaurito la volumetria disponibile per cui ulteriori volumi diventavano automaticamente illegittimi.

Vietati i volumi in eccedenza
Il Tar affronta il problema delle volumetrie espresse dal suolo. In proposito sottolinea come, per quantificare la potenzialità edificatoria di un lotto, occorre tener conto delle costruzioni realizzate in precedenza. In altre parole, per quantificare i volumi oggetto di edificazione, occorre calcolare il volume totale edificabile e portare in detrazione i volumi già edificati (Tar Campania, Napoli, Sez. VIII, sentenza 10 gennaio 2013, n. 239).

Illegittime le opere di completamento.... dopo 20 anni
Ulteriore punto a sfavore del costruttore e dell'amministrazione: il progetto veniva presentato come un "completamento" di opere assentite nel 1987. Il giudice amministrativo evidenzia, al riguardo, che nessuna norma permette di portare a termine, a distanza di oltre venti anni, un intervento edilizio che si assume non completato. Gli atti esaminati, inoltre, non contenevano alcun collegamento tra la concessione del 1987 e le opere assentite nel 2008.

Varianti essenziali e non
Il Tar, con l'occasione, fornisce la propria interpretazione della differenza esistente tra varianti in senso proprio (non essenziali) e varianti essenziali. Rientrerebbero nella prima categoria "le modificazioni qualitative o quantitative di non rilevante consistenza rispetto al progetto approvato, tali da non comportare un sostanziale e radicale mutamento del nuovo elaborato rispetto a quello oggetto di approvazione". Tali opere sarebbero soggette al preventivo rilascio di un permesso di costruire in variante di natura complementare ed accessoria rispetto a quello originario di cui costituisce, appunto, una variante.
Le varianti essenziali, viceversa, sarebbero configurabili ove vengano realizzate opere che, dal punto di vista qualitativo o quantitativo, sarebbero incompatibili con il progetto originariamente assentito. Anche tale tipologia di variante richiederebbe il preventivo rilascio di un nuovo permesso a costruire che, però, sarebbe del tutto nuovo ed avrebbe natura autonoma rispetto a quello originario e, per questo motivo, dovrà rispettare le norme in vigore al momento della realizzazione delle opere (Cassazione penale, Sez. III, sentenza 13 giugno 2018, n. 34148).

La mansarda è una variazione essenziale
Il Tar sottolinea come la creazione di un ulteriore piano, anche se a mansarda (ed a prescindere dall'uso abitativo o meno che se ne faccia), comporta comunque un aumento di volumetria la cui realizzazione diventa possibile solo previo rilascio di uno specifico permesso di costruire. Tale tesi trova il proprio fondamento nell'art. 32 del Testo Unico che considera come variante essenziale quella che comporta l'utilizzo di nuovi volumi rispetto a quelli originariamente assentiti.