Quando il soppalco non aumenta la superficie utile

Il mercato, ormai, richiede case sempre più piccole. Negli anni Sessanta l'edilizia economia e popolare offriva alle classi meno abbienti appartamenti di 115 mq, complete di cantina e posto auto. Attualmente gli appartamenti della stessa superficie vengono considerati un lusso che poche famiglie possono permettersi; gli appartamenti più venduti sono di circa 70 mq. Il boom dei mini-appartamenti non è dovuto alla diminuita fame di spazio bensì ai costi, spesso proibitivi, degli immobili. Le famiglie, infatti, continuano ad avere bisogno di spazio. Molti pensano di risolvere il problema trasformando il balcone in veranda, altri realizzando dei soppalchi. Entrambe le operazioni sono "border line"; se la trasformazione del balcone in veranda comporta la necessità di premunirsi del necessario lasciapassare, non è detto che il soppalco risolva i problemi tecnico-amministrativi.

La verifica innesca una auto-denuncia
I tecnici comunali, a seguito di un sopralluogo, contestano al proprietario di un appartamento la realizzazione di opere edilizie in difformità dai titoli edilizi abilitativi rilasciati dal Comune. Il proprietario cerca di correre ai ripari presentando una istanza di concessione in sanatoria che comprende la realizzazione di un soppalco che, peraltro, non era stato rilevato dai vigili tecnici. Il Comune, a questo punto, respinge l'istanza di condono ritenendo che il soppalco costituisca un aumento di superficie utile, vietato secondo le norme di piano. Il proprietario impugna il provvedimento di diniego ma il TAR Veneto, con la sentenza n. 1363 del 2012, rigetta il ricorso.

Il soppalco costituisce superficie utile?
Contro la sentenza sfavorevole del giudice di primo grado, il proprietario gioca tutte le proprie carte impugnando la decisione dinanzi al Consiglio di Stato. Il soppalco non sarebbe utilizzabile come luogo di soggiorno, non avendone le caratteristiche necessarie, pertanto, non costituirebbe superficie utile.

Il Consiglio di Stato chiarisce la situazione
La Sezione VI del Consiglio di Stato, con la sentenza n. 4166 del 9 luglio 2018, fa il punto della situazione. Il giudice d'appello parte dal presupposto che, in linea di principio, la realizzazione di un soppalco rientra tra gli interventi di ristrutturazione edilizia in quanto l'opera comporta un aumento della superficie utile, con conseguente aggravio del carico urbanistico (Consiglio di Stato, Sezione VI, sentenza n. 4468 del 2014).

L'eccezione conferma la regola
La realizzazione di un soppalco, peraltro, potrebbe rientrare tra gli interventi edilizi minori, che non richiedono il preventivo ottenimento di un permesso di costruire, qualora l'opera non incrementi la superficie dell'immobile. Ma come è possibile che il soppalco non aumenti la superficie? Non è una contraddizione in termini? Il giudice d'appello spiega che il soppalco non sviluppa superficie utile ove si dimostri che esso non costituisce "superficie abitabile" il che accade quando si tratti di un vano chiuso, senza finestre o luci, di altezza interna modesta, tale da renderlo assolutamente non fruibile alle persone (Consiglio di Stato, Sezione VI, sentenza n. 985 del 2017).

Cosa succede nel caso in esame?
Nel caso in esame il soppalco, anche se di modeste dimensioni, permette il suo utilizzo in sicurezza in quanto ha una altezza media tale da consentire ad una persona di accedervi comodamente; è protetto dal vuoto sottostante, così che può essere fruito in tutta sicurezza; gode di una illuminazione adeguata, essendo completamente aperto su un lato e usufruendo della luce del locale sul quale si affaccia; è raggiungibile tramite una scala fissa munita di corrimano. Sulla base di questi presupposti di fatto, il giudice d'appello ritiene che il manufatto comporti un aumento di superficie fruibile. Di conseguenza, conferma il verdetto di primo grado.

Il RET fornisce al definizione
Anche se il soppalco è un'opera frequente sia nell'ambito dell'edilizia civile che in quella industriale, il Testo Unico dell'edilizia non fornisce la sua definizione. La lacuna è stata colmata solo con il Regolamento Edilizio Tipo (RET) del 20 ottobre 2016 che definisce il soppalco come la "partizione orizzontale interna praticabile, ottenuta con la parziale interposizione di una struttura portante orizzontale in uno spazio chiuso" (definizione n. 24). Occorre tener presente che non sempre il soppalco viene realizzato per la sua praticabilità. Potremmo avere il caso, non raro, in cui esso venga realizzato semplicemente per creare un vano tecnico in cui posizionare, per esempio, un serbatoio aggiuntivo di acqua. In tale ipotesi il manufatto non costituirà una estensione della superficie utile interna dell'unità immobiliare. Occorre sottolineare, per completare il quadro, che per "praticabilità" si intende la possibilità concreta di accedervi in condizioni di sicurezza e di posizionare dei carichi variabili (mobili o materiali). Il soppalco, per esempio, costituisce certamente superficie utile ove venga utilizzato come deposito o come camera da letto.
Volendo realizzare un soppalco occorrerà prevedere una serie di adempimenti tecnico-amministrativi; non solo sarà necessario l'ottenimento di un titolo edilizio ma occorrerà progettare e realizzare l'opera rispettando le prescrizioni delle Norme Tecniche Costruttive ai fini strutturali. I valori del carico di esercizio possono variare, in relazione all'uso, da un minimo di 200 kg/mq (per i locali ad uso residenziale), fino ai 300/500 kg/mq per gli spazi con maggior affollamento o per le attività produttive.