Illegittima la tettoia realizzata 40 anni fa

La tettoia realizzata sul terrazzo non può essere paragonata a un elemento di arredo urbano irrilevante sotto il profilo edilizio-urbanistico; si tratta di un intervento di nuova costruzione e, come tale, richiede il preventivo rilascio di un permesso di costruire.

Vietate le tettoie
Il comune ordina la demolizione di una tettoia realizzata, sul lastrico solare, circa 40 anni addietro, consistente in una struttura metallica di circa 40 mq, con paletti di legno infissi su vasi e con una copertura di plastica e chiusura con cannicciato. L'ordine di demolizione viene impugnato ma il TAR respinge il ricorso; la realizzazione dell'opera avrebbe richiesto il preventivo ottenimento di un permesso di costruire trattandosi di una "nuova costruzione" non potendo essere qualificata come intervento di manutenzione straordinaria ai sensi dell'articolo 3, comma 1, lettera b) del Dpr 380/2001.
L'ordine di demolizione sarebbe del tutto legittimo in quanto si tratterebbe di un atto vincolato, che non richiede una specifica valutazione delle ragioni di interesse pubblico, né una comparazione di questo con gli interessi pubblici coinvolti e sacrificati, né una motivazione sulla sussistenza di un interesse pubblico concreto ed attuale alla demolizione. Il privato non potrebbe neanche fare affidamento sul decorso del tempo (circa 40 anni) che non avrebbe avuto l'effetto di sanare l'opera abusiva.

Il parere del Consiglio di Stato
Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 3210 del 30 giugno 2017, ha confermato in pieno il parere espresso, in primo grado, dal TAR . Secondo il giudice di appello, la tettoia realizzata sul terrazzo non può essere paragonata ad un elemento di arredo urbano irrilevante sotto il profilo edilizio-urbanistico e realizzabile in assenza di un titolo abilitativo dei lavori; si tratta di un intervento di nuova costruzione, riconducibile alla categoria di cui all'articolo 3, comma 1, lettera e/5 del Dpr 380/2001 e, come tale, richiede il preventivo rilascio di un permesso di costruire ai sensi del successivo articolo 10, salvo che per le opere che siano destinate a "soddisfare esigenze meramente temporanee".

Il concetto di "opera precaria"
L'opera può definirsi precaria, e quindi realizzabile anche senza uno specifico titolo edilizio, quando sia destinata a soddisfare esigenze temporanee; in tale ipotesi, sarebbero irrilevanti i materiali utilizzati, l'amovibilità delle strutture, l'ancoraggio all'edificio o al suolo (Consiglio di Stato, Sez. VI, sentenza n. 1619/2016).

Legittimo l'ordine di demolizione
Partendo dal presupposto che la realizzazione della terrazza richiede il preventivo rilascio di un titolo abilitativo dei lavori ne discende, a cascata, che l'opera realizzata in assenza di tale titolo edilizio deve essere considerata abusiva e quindi, alla resa dei conti, la legittimità dell'ordine di demolizione.

Il decorso del tempo non sana l'abuso…
Il trascorrere del tempo non "sana" l'abuso ma, nel migliore dei casi, può richiede una motivazione rafforzata nell'emissione dell'ordine di demolizione. Nel caso in esame, il giudice ha valorizzato un diverso aspetto. Il decorso del tempo non poteva essere invocato a far data dall'epoca di effettiva realizzazione delle opere (ovvero quarantanni or sono) bensì, solo dal 2010, epoca in cui la Polizia municipale, effettuando un sopralluogo, aveva rilevato l'esistenza del manufatto. Il passaggio di alcuni anni, tra la scoperta dell'abuso e l'adozione del provvedimento di demolizione, non è tale da far sorgere in capo al privato un affidamento tutelabile alla conservazione dell'abuso. Secondo la giurisprudenza amministrativa, la risalenza nel tempo dell'opera, non incide sul potere di repressione dell'abuso da parte della Pubblica amministrazione, sicché in sede di emissione dell'ordinanza di demolizione non si richiede "alcuna specifica valutazione delle ragioni d'interesse pubblico, né una comparazione di quest'ultimo con gli interessi privati coinvolti e sacrificati e neppure una motivazione sulla sussistenza di un interesse pubblico concreto e attuale alla demolizione, non essendo configurabile alcun affidamento tutelabile alla conservazione di una situazione di illecito permanente, che il tempo non può legittimare in via di fatto" (Consiglio di Stato, Sez. VI, sentenze n. 13/2015, n. 5792/2014 e n. 6702/2012).

...e gioca a sfavore del cittadino
Il proprietario cerca di giustificarsi sostenendo che l'opera era stata realizzata nei lontani anni '70; il decorso del tempo avrebbe ingenerato, nel proprietario, il convincimento che l'opera fosse del tutto legittima. Il Consiglio di Stato fornisce una differente lettura del decorso del tempo sottolineando come tale elemento stia proprio a indicare che si tratta di opere non precarie, destinate ad un migliore godimento e utilizzo del lastrico solare, destinate ad assolvere una funzione permanente e non transitoria.

Quando contano le dimensioni
Il giudice amministrativo ritiene che le dimensioni abbiano il loro peso. Realizzare una struttura di circa 40 mq sul lastrico solare non può non incidere sul profilo e sul prospetto dell'edificio, che ne risulta trasformato, come si evince, peraltro, dalla documentazione fotografica depositata in atti.

Si tratta di una nuova costruzione
Esclusa la qualificazione della struttura realizzata quale opera precaria, rilevata l'improprietà dei richiami giurisprudenziali riferiti a controversie relative a gazebo e ad altre strutture effettivamente precarie, e rimarcata la trasformazione del profilo dell'edificio, rimane ferma la qualificabilità dell'intervento come di nuova costruzione che, come tale, ai sensi dell'articolo 3, comma 1, lettera e.5), e dell'articolo 10 del Dpr 380/2001, avrebbe richiesto il rilascio del permesso di costruire sicché, in assenza del titolo edilizio suddetto, l'opera è stata considerata abusiva.

Il titolare attuale risponde dell'abuso
La realizzazione dell'abuso in epoca antecedente all'acquisto dell'immobile da parte del destinatario dell'ordine di demolizione costituisce un elemento irrilevante. L'articolo 31 del T.U. edilizia prevede che le misure repressive possano essere irrogate verso il proprietario ovvero verso il responsabile dell'abuso; la circostanza che l'attuale proprietario sia responsabile per la realizzazione dell'opera abusiva da parte del terzo si concilia con l'esigenza di rimuovere l'opera abusiva, cosa che solo l'attuale proprietario può compiere legittimamente. Ad essere precisi la norma (articolo 31, comma 2) prevede che il proprietario attuale della costruzione abusiva possa essere destinatario dell'ordinanza di demolizione e, sotto questo profilo, prescinde dalle indagini sulla responsabilità dell'abuso; il nuovo acquirente, infatti, succede in tutti i rapporti giuridici
attivi e passivi facenti capo al precedente proprietario (Consiglio di Stato, Sez. V, sent. 10 gennaio 2007, n. 40).